二手經(jīng)濟適用房購買

1、根據(jù)政策規(guī)定，新老經(jīng)濟適用房的區(qū)別取決于《通知》的下發(fā)日期，即4月8日。以４月８日為臨界點，客戶取得房屋的完稅憑證或產(chǎn)權(quán)證的日期在此之前的為“老經(jīng)濟適用房”，在此之后的為“新經(jīng)濟適用房”。

2、滿五年的“老經(jīng)濟適用房”上市出售時補交10％的土地*價款即可。而新政策中嚴控滿五年“新經(jīng)濟適用房”上市操作，規(guī)定業(yè)主確有需求出售時需要補齊差價70％的土地*價款。而且，根據(jù)《通知》規(guī)定，４月８日政策出臺前的滿五年老經(jīng)濟適用房仍遵從以前的經(jīng)濟適用房政策規(guī)定，銀行方面應該對這樣的經(jīng)濟適用房進行貸款支持。

3、“新房新辦法、老房老對待”也許真能夠從根本上解決困擾政府多年的經(jīng)濟適用房分配制度不到位的問題。目前情況是，北京絕大多數(shù)銀行不愿碰觸經(jīng)濟適用房這塊“燙手山芋”，不論是否“滿五年”也不論是“新房”還是“老房”，對于經(jīng)濟適用房這種“特殊群體“，多數(shù)銀行采取不予貸款的態(tài)度。

4、現(xiàn)在房地產(chǎn)個貸金融市場已經(jīng)進入政策調(diào)整的多變與高發(fā)時期，政策“此一時彼一時”也會經(jīng)常變幻，銀行為了控制放貸流量、保障放貸質(zhì)量，對借款人所要貸款的房屋進行嚴格篩選也有其一定理由。

1、滿五年經(jīng)濟適用房所要繳納的稅費，根據(jù)政策規(guī)定應該為：*類，４月８日《通知》下發(fā)之前購買的滿五年經(jīng)濟適用房。契稅：總價款×1。5％；印花稅：總價款×１‰（買賣雙方各萬分之五）；綜合地價款：總價款×10％。

2、第二類，４月８日《通知》下發(fā)之后購買的滿五年經(jīng)濟適用房。契稅：總價款×1。5％；印花稅：總價款×１‰（買賣雙方各萬分之五）；土地*價款：（出售價格－原購房價格）×70％，值得注意的是，無論新房、舊房，只要產(chǎn)權(quán)未滿5年的經(jīng)濟適用房都不再能自由出售，而改為政府回購或由政府選定符合條件的購買人，購房人在購買未滿五年經(jīng)濟適用房時要慎重。

3、首先必須明確賣方購買經(jīng)濟適用住房已經(jīng)滿五年。對于購買已滿５年的經(jīng)濟適用房客戶應該注意：客戶如果購買已經(jīng)住滿５年的經(jīng)濟適用房面積超出140平米的非普通住宅需繳納3％的契稅。

4、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。

5、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、*不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。