三四線城市房?jī)r(jià)猛漲!現(xiàn)在買(mǎi)會(huì)不會(huì)被套牢?買(mǎi)什么房才不虧? 權(quán)威解答速看！

7.0%!統(tǒng)計(jì)局*近公布了1月70大中城市新建住房的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，其中，三四線城市房?jī)r(jià)同比上漲7.0%，一線城市房?jī)r(jià)同比僅上漲0.4%。

如果看中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，很多三四線城市過(guò)去一年的房?jī)r(jià)漲幅普遍在20%以上，比如泉州上漲25%、安慶上漲21%。

如果說(shuō)房?jī)r(jià)上漲一般是從一線城市傳導(dǎo)到二線城市，到三四線城市，那么，面對(duì)家鄉(xiāng)樓市一路上漲的房?jī)r(jià)，我們要不要投身其中呢?看完此文，你將會(huì)有一個(gè)理性的抉擇。

哪些三四線城市迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)門(mén)紅?

一線城市跟三四線城市的一大不同，就是三四線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售更倚重春節(jié)銷(xiāo)售。對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)，春節(jié)進(jìn)入回家和旅游時(shí)間，整座城市變成空城，房地產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì)直線下滑。但對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，春節(jié)是返鄉(xiāng)置業(yè)的高峰，所以三四線城市的開(kāi)發(fā)商很注重春節(jié)促銷(xiāo)活動(dòng)。

從調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，今年在大城市打工的人們返鄉(xiāng)置業(yè)意愿十分強(qiáng)烈。根據(jù)調(diào)研信息，大約有38%的外出打工者想回老家買(mǎi)房，有21%的想去老家的省會(huì)城市買(mǎi)房，也就是說(shuō)，大約有6成的人想回鄉(xiāng)置業(yè)。在三四線城市中，鹽城、安慶、泰州等是返鄉(xiāng)置業(yè)的熱門(mén)城市(參見(jiàn)表1)。

除了調(diào)研信息，還可以從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看出哪些城市是近期的熱點(diǎn)。使用今年1-2月的住宅銷(xiāo)售套數(shù)占過(guò)去12個(gè)月銷(xiāo)量的占比數(shù)據(jù)，來(lái)看哪些城市迎來(lái)了房地產(chǎn)開(kāi)門(mén)紅?？梢园l(fā)現(xiàn)，臺(tái)州、泉州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江等三四線城市今年開(kāi)年銷(xiāo)售很好，前兩個(gè)月的銷(xiāo)售占比都在15%以上(參見(jiàn)圖1)。

三四線城市房?jī)r(jià)上漲的原因何在?

在這些三四線城市房地產(chǎn)開(kāi)門(mén)紅的背后，有哪些驅(qū)動(dòng)因素?在筆者看來(lái)，三四線城市房?jī)r(jià)飆漲，與棚改貨幣化安置息息相關(guān)。

首先，未來(lái)三年依舊是棚改大年。據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，過(guò)去兩年棚改開(kāi)工大致在每年600萬(wàn)套左右，其中2016年實(shí)際開(kāi)工606萬(wàn)套，2017年實(shí)際開(kāi)工609萬(wàn)套。2017年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定2018年至2020年棚改計(jì)劃開(kāi)工1500萬(wàn)套，也就是每年開(kāi)工500萬(wàn)套。但2017年底住建部披露2018年棚改計(jì)劃開(kāi)工580萬(wàn)套，超出了此前500萬(wàn)套的預(yù)期，因此算是利好(參見(jiàn)圖2)。

其次，棚改貨幣化支撐了三四線房地產(chǎn)需求。具體來(lái)說(shuō)，棚改補(bǔ)償有兩種*:一是實(shí)物安置，給棚改居民建造或購(gòu)買(mǎi)拆遷房安置;二是貨幣安置，給棚改居民現(xiàn)金。由于三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存高企，貨幣安置逐步成為棚改補(bǔ)償?shù)闹髁?，居民拿到現(xiàn)金一般會(huì)去附近的城市購(gòu)買(mǎi)住房，這樣貨幣安置就能起到棚改、去庫(kù)存、拉動(dòng)房?jī)r(jià)的三重效果。

比如，根據(jù)浙江省公布的2017年棚改計(jì)劃項(xiàng)目清單，2017年計(jì)劃開(kāi)工27.5萬(wàn)套，棚改居民有四個(gè)選擇:政府收購(gòu)商品房進(jìn)行安置、組織居民選擇商品房進(jìn)行安置、自由補(bǔ)償款、開(kāi)工安置住房。其中，涉及自由補(bǔ)償款的棚改開(kāi)工合計(jì)11.8萬(wàn)套，占比大約為43%。

全國(guó)來(lái)看，棚改的*來(lái)源主要是央行對(duì)政策性銀行提供的抵押補(bǔ)充貸款(PSL)，再由政策性銀行對(duì)地方政府的棚改項(xiàng)目提供*支持。截至2018年初，抵押補(bǔ)充貸款的余額已經(jīng)高達(dá)2.76萬(wàn)億(參見(jiàn)圖3)

從時(shí)間上考慮，如果想在三四線城市買(mǎi)房，建議購(gòu)買(mǎi)能在2018年年底前交房的樓盤(pán)。原因在于:

首先，三四線城市剛需后勁不足，2020年后房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐步釋放。三四線城市跟一線城市的區(qū)別在于，一線城市基本上屬于人口持續(xù)凈流入的地區(qū)，所以不擔(dān)心剛需不足;而三四線城市一般沒(méi)有突出的核心產(chǎn)業(yè)，也缺乏明顯的教育、醫(yī)療等相對(duì)優(yōu)勢(shì)，所以人口很難持續(xù)凈流入，剛需在一波房地產(chǎn)熱潮釋放完畢后，容易出現(xiàn)斷檔和后勁不足的問(wèn)題。考慮到未來(lái)還有三年的棚改紅利期，如果想?yún)⑴c三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2018年底前交房、2020年底前退出是比較好的策略。2020年后三四線城市可能會(huì)普遍面臨供給很大、但無(wú)人接盤(pán)的狀況。

其次，隨著一二線城市房地產(chǎn)降溫，三四線城市房地產(chǎn)不太可能走出獨(dú)立行情。從歷史來(lái)看，三四線城市跟一二線城市房地產(chǎn)周期大體趨同，只不過(guò)一二線城市啟動(dòng)較早、三四線城市啟動(dòng)較晚。比如，這一輪房地產(chǎn)行情中，2015年一線城市房?jī)r(jià)漲幅較多，2016年二線城市漲幅較大，2017年三四線城市漲幅較大(參見(jiàn)圖4)。

目前，一二線房?jī)r(jià)同比漲幅已經(jīng)明顯回落，預(yù)計(jì)三四線城市也會(huì)跟隨。背后的原因有:

(1)銀行的順周期信貸政策使得其在房地產(chǎn)周期下行時(shí)收緊信貸額度，對(duì)銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)形成負(fù)反饋機(jī)制，比如居民按揭貸款平均利率已經(jīng)從2016年年中的4.5%提升到2017年年底的5.3%;

(2)在去杠桿的大環(huán)境下，地方政府融資受限，維持棚改貨幣補(bǔ)償?shù)哪芰υ谙陆?，比如山東省2018年鼓勵(lì)棚改實(shí)施實(shí)物安置，意味著棚改對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用在下降。

這些棚改力度較大的城市可關(guān)注

除了時(shí)間上要盡量考慮2018年年底交房、2020年年底前退出以外，空間上還要精選棚改力度較大的城市。

先看新一年不同省份的棚改計(jì)劃。從過(guò)去兩年的棚改力度看，山東、貴州、湖北、湖南是棚改大省。目前部分省份也公布了2018年的棚改計(jì)劃開(kāi)工量，可以發(fā)現(xiàn)，山東、新疆、浙江等省份，新的一年棚改力度依舊較大(參見(jiàn)表2)。

從山東公布的各市棚改開(kāi)工計(jì)劃看，日照、菏澤、德州三地可以考慮參與。目前山東省已經(jīng)公布了2018年各市的棚改開(kāi)工計(jì)劃，從排序上看，日照、菏澤、德州三市棚改力度較大，計(jì)劃開(kāi)工量分別是8.6萬(wàn)套、6.2萬(wàn)套和6.1萬(wàn)套。相反，萊蕪、東營(yíng)的棚改力度較弱，兩市棚改計(jì)劃均不足1萬(wàn)套(參見(jiàn)圖5)。

從浙江公布的各市棚改開(kāi)工計(jì)劃看，溫州、杭州、紹興三市機(jī)會(huì)較大。浙江省在2017年底分三批公布了2018年各市的棚改開(kāi)工計(jì)劃，從排序上看，溫州、杭州、紹興三市棚改力度較大，計(jì)劃開(kāi)工量分別是10.6萬(wàn)套、6.0萬(wàn)套和4.6萬(wàn)套。相反，衢州、麗水的棚改力度較弱，兩市棚改計(jì)劃均不足1萬(wàn)套(參見(jiàn)圖6)。

目前江蘇省只公布了全省2018年棚改計(jì)劃開(kāi)工21.5萬(wàn)套，但沒(méi)有把開(kāi)工計(jì)劃細(xì)分到各市。從有披露數(shù)據(jù)的城市看，徐州和常州2018年棚改開(kāi)工都在2萬(wàn)套以上，但橫向?qū)Ρ葋?lái)看，這一棚改開(kāi)工量比山東省和浙江省的棚改大市要小很多(參見(jiàn)圖7)。

說(shuō)一句:如果你在三四線城市買(mǎi)房，是為了給父母自住或者為自己回家鄉(xiāng)工作做準(zhǔn)備，那么只要首付夠了就趁早下手，畢竟早*住上房子，就可以早*享受。（文章與圖片均來(lái)源于雪球網(wǎng)）