樓市調(diào)控政策降臨 房?jī)r(jià)，終于扛不住了？

兩會(huì)后，翹首以盼的調(diào)控放松并未出現(xiàn)。樓市和房?jī)r(jià)在膠著、焦慮、等待、詭異和懷疑中一片混沌。

一、3月樓市變動(dòng)

3月份發(fā)生了這么幾件事，全國(guó)新一輪的房貸利率上浮已經(jīng)啟動(dòng)，首套房貸已上浮40%！

珠三角：

東莞多數(shù)銀行首套房貸利率上浮25%，廣發(fā)首套房貸利率上浮30%，光大首套房貸利率上浮40%，部分銀行停貸。

成渝：

成都首套房貸利率普遍上浮10%-15%，商業(yè)銀行利率上浮40%；重慶絕大多數(shù)銀行首套房貸上浮15%以上。

長(zhǎng)三角：

蘇州普遍上調(diào)15%，上浮20%；南京普遍上浮15-20%，上浮25%，個(gè)別銀行停貸；

京津冀：

北京首套上浮15-25%，個(gè)別銀行上浮30%；

中部省會(huì)：

鄭州首套普遍上浮20%，部分銀行上浮30%，個(gè)別銀行停貸；武漢首套房貸年利率年后再次上浮，普遍上浮至20%……

如果按照40%的利率上浮來(lái)算，100萬(wàn)的貸款，30年要多還45萬(wàn)！有人說(shuō)，全國(guó)大范圍的利率上浮是壓垮炒房客的一棵稻草，房?jī)r(jià)這回應(yīng)該是挺不住了。

深圳繼北京、上海、廣州之后成為第四個(gè)落地三價(jià)合一的一線(xiàn)城市！

3月28日，深圳頒布了一條樓市新政，表示將執(zhí)行“三價(jià)合一”政策。深圳要求在二手房交易中，貸款評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房屋評(píng)估價(jià)，這三個(gè)價(jià)格，要實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”。深圳炒房客利用三價(jià)不統(tǒng)一的空子，高評(píng)高貸，加大杠桿多貸款，少繳稅的玩法徹底被堵死。那些“一刀流”的玩家們，一片哀嚎。

有人說(shuō)，深圳樓市大殺器來(lái)了，斬殺一幫*客，深圳房?jī)r(jià)要崩！

公證搖號(hào)持續(xù)普及，唱響樓市調(diào)控第三波的主旋律。

杭州因?yàn)橄迌r(jià)，導(dǎo)致了一二手房的房?jī)r(jià)普遍倒掛，二手房比一手房貴20%以上，導(dǎo)致現(xiàn)在市場(chǎng)上一手房遭到哄搶?zhuān)?hào)販子滿(mǎn)天飛，號(hào)子費(fèi)滿(mǎn)天飛。3月28日晚，浙江省杭州住保房管局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布消息，表示將對(duì)新房銷(xiāo)售采取公開(kāi)搖號(hào)全程公證的*，以打擊炒賣(mài)房號(hào)、捆綁搭售等違規(guī)行為。3月30日，西安頒布政策，表示要跟進(jìn)公開(kāi)搖號(hào)政策；武漢早在3月15日已經(jīng)發(fā)布公證搖號(hào)的征求意見(jiàn)稿，大概率也會(huì)跟進(jìn)。

公證搖號(hào)，大概率會(huì)成為新崛起的二線(xiàn)城市，新一輪的樓市調(diào)控標(biāo)配。

有人說(shuō)為此鼓掌歡慶，普遍認(rèn)為公正公平的天秤終于傾斜到了普通購(gòu)房者的頭頂，更多的人會(huì)說(shuō)，有了搖號(hào)之后，一手房不僅價(jià)格低，而且好買(mǎi)。所以杭州、南京這些城市的二手房房?jī)r(jià)要崩！

以上種種政策似乎在告訴我們一件事兒——這回房?jī)r(jià)妥妥的要回落，跌的好，摔死你們?。?！@炒房客

就連盧俊都說(shuō)，樓市這回可算被調(diào)控住了，這把沒(méi)跑了，房?jī)r(jià)要回調(diào)。然而，事實(shí)真的是這樣么？

二、腦子是個(gè)好東西，獨(dú)立思考很重要。

這幾天，因?yàn)榻佣B三的這些政策出現(xiàn)，引發(fā)了自媒體的一波狂歡。突發(fā)、慘烈、重磅、大圍堵、大變局、終結(jié)、崩了……一系列的文章推送，讓人目不暇接，單看標(biāo)題，就會(huì)讓人以為世界末日要來(lái)了。清空、清空、清空，清空這些嚇人的標(biāo)題，我們先來(lái)思考兩個(gè)問(wèn)題。

1、三價(jià)合一*早實(shí)施的不是深圳，而是北京、上海。他們的房?jī)r(jià)起伏受到“三價(jià)合一”的政策影響了嗎？

2011年北京實(shí)施了“三價(jià)合一”，當(dāng)時(shí)均價(jià)21000元/㎡，現(xiàn)在均價(jià)5.5萬(wàn)+，似乎沒(méi)有任何影響；2013年上海發(fā)布“三價(jià)合一”，當(dāng)時(shí)均價(jià)2.3萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)只能在昆山找房子了……

我們?cè)偌?xì)細(xì)想想，當(dāng)下北京房?jī)r(jià)的逐步回調(diào)，似乎也與這個(gè)“三價(jià)合一”的政策沒(méi)有多大關(guān)系?！叭齼r(jià)合一”和提高利率的*終目的是一致的，都是為了去杠桿，順便配合主旋律，表明態(tài)度。它們所針對(duì)的目標(biāo)就是那一撮高杠桿的炒房客，或許小幅誤傷剛需，但政治政策畢竟位。一個(gè)城市的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)，也絕不是由一小撮的高杠桿的*客和炒房客決定的。

2、公證搖號(hào)究竟是會(huì)讓房?jī)r(jià)更穩(wěn)，還是會(huì)讓市場(chǎng)更恐慌？

在杭州之前，*早嚴(yán)格執(zhí)行公證搖號(hào)政策的城市是成都。但是，你看現(xiàn)在的成都樓市穩(wěn)定么？房?jī)r(jià)降了么？

現(xiàn)在的成都，30000人搶900套房，5000人搶300套房，20000人搶400套房；現(xiàn)在的成都，只要是有房票的，全家老少齊上陣，共同參與搖號(hào)；現(xiàn)在的成都，公證搖號(hào)變成一場(chǎng)“雙色球”摸獎(jiǎng)，大家在各個(gè)項(xiàng)目排個(gè)號(hào)，等著搖號(hào)開(kāi)獎(jiǎng)那*，等著天降大運(yùn)；現(xiàn)在的成都，但凡能憋得住的開(kāi)發(fā)商，都在想方設(shè)法不拿預(yù)售證，憋大招……

在成都，因?yàn)橄迌r(jià)，導(dǎo)致溢價(jià)提前釋放；因?yàn)楣_(kāi)搖號(hào)，時(shí)不時(shí)就搞個(gè)大新聞，市場(chǎng)恐慌情緒嚴(yán)重；而政府又嚴(yán)格限價(jià)，開(kāi)發(fā)商不出貨。*終的市場(chǎng)，在惡性循環(huán)。

決定深圳房?jī)r(jià)、杭州房?jī)r(jià)、成都房?jī)r(jià)的絕不是一個(gè)單一簡(jiǎn)單粗暴的行政政策。我們一定要學(xué)會(huì)獨(dú)立思考和理性判斷，凡是帶有“重磅體”、“突發(fā)體”、“崩盤(pán)體”標(biāo)題的文章，往往內(nèi)容沒(méi)啥價(jià)值。

三、房?jī)r(jià)是個(gè)系統(tǒng)工程

我們一定要深刻理解這句話(huà)——一個(gè)城市的房?jī)r(jià)起伏，不是一個(gè)單一行政命令決定的，更不是由一小撮高杠桿的炒房客決定的，而是由城市基礎(chǔ)、供需關(guān)系、金融環(huán)境、政策環(huán)境、人口流入等一系列綜合原因?qū)е碌摹?/strong>以杭州為例，我們對(duì)比分析了在杭州考察獲取的數(shù)千條數(shù)據(jù)，得出當(dāng)下杭州市場(chǎng)依舊火熱的四大原因：

1、杭州因?yàn)闅v史行情的原因，導(dǎo)致城市被低估、房?jī)r(jià)被低估，杭州的城市基礎(chǔ)和過(guò)往房?jī)r(jià)是不匹配的，城市基礎(chǔ)是高的，房?jī)r(jià)是低的；

2、供需失衡，嚴(yán)重供小于求，杭州市場(chǎng)從2015年開(kāi)始，一直到現(xiàn)在，已經(jīng)連續(xù)保持了30個(gè)月的供不應(yīng)求；

3、多波城市紅利連續(xù)爆發(fā)。在一年多的時(shí)間里，杭州經(jīng)歷了亞運(yùn)會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)、G20、城改貨幣化安置等等多波城市紅利；

4、限價(jià)導(dǎo)致的一二手房房?jī)r(jià)倒掛，一手房普遍比二手房便宜25%，這就是25%的溢價(jià)盈利空間。

正是這四個(gè)因素的綜合影響下，杭州市場(chǎng)到現(xiàn)在為止還能依舊保持極端火熱。一個(gè)公開(kāi)搖號(hào)并沒(méi)有改善這四大原因中的任何一個(gè)，改變不了杭州的大局。一旦號(hào)子費(fèi)沒(méi)有，不需要找關(guān)系了，門(mén)檻更低了，只會(huì)讓更多的人參與進(jìn)來(lái)，參與這場(chǎng)全社會(huì)的大*，市場(chǎng)只會(huì)更加火熱。

深圳房?jī)r(jià)在年后的首波翹尾上揚(yáng)，在幾大因素的綜合影響下完成的，一個(gè)針對(duì)短線(xiàn)炒房客的政策，改變不了城市價(jià)值和城市房?jī)r(jià)的大局。

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