中國房價為何漲的快跌的慢？一個經(jīng)濟學(xué)概念全說明白

現(xiàn)在很多城市的房價調(diào)控已經(jīng)大半年過去了，除個別地方下跌幅度較大外，很多地方的房價降幅非常有限。

那么問題來了？中國的房價為什么上漲的時候很瘋狂，但是下跌的時候總是像「擠牙膏」。除了政府「保持房價穩(wěn)定」的政策初衷外，還有哪些原因呢？

中國發(fā)展研究基金會副理事長、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦*近提到一個概念，個人覺得準(zhǔn)確的回答了上述問題，他說中國的房地產(chǎn)市場存在「剛性泡沫」。

剛性泡沫是什么？

剛性泡沫指的是受到政策等非經(jīng)濟因素支撐的經(jīng)濟泡沫。按照劉世錦的說法，中國的高房價是由供給彈性不夠?qū)е?，即使貨幣政策收緊，房價很難降下來。

更通俗的講，由于土地完全控制在地方政府手里，絕大多數(shù)時候房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)都是不足的，尤其是北上廣深一線城市，這就導(dǎo)致購房者不相信房價會跌。

幾年前，很多人都在探討中國的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，不管是按照房價收入比還是房貸收入比，抑或是與中國發(fā)展水平相當(dāng)?shù)膰冶龋?得出一個結(jié)論，中國的房價已經(jīng)太高了。

但奇怪的是，關(guān)于中國房價是否存在泡沫經(jīng)濟學(xué)界沒有達成共識，如果沒泡沫，為什么大家都怨聲載道？如果有，為什么這幾年都沒有破呢？

中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發(fā)展報告》項目組*近發(fā)布的報告顯示，今年5月北京房價中位數(shù)為61856元/平方米，上海為54458元/平方米，深圳為50523元/平方米，廈門為37667元/平方米。

看一下這個數(shù)據(jù)，肯定會有人感嘆中國的房價太高了，但你會發(fā)現(xiàn)，如果不限購仍然會有人前赴后繼的進入發(fā)地產(chǎn)市場。

之前有個朋友說的很明白，假設(shè)現(xiàn)在北京平均房價10萬元，但是幾年后能上漲到15萬、20萬一平米或更高，肯定有人借錢也會買房。

現(xiàn)在還無法判斷北京房價能否一定上漲到20萬一平米，但至少從前幾年的走勢來看，北京這些大城市房價一路高歌猛進，過程中也有偶爾的下跌，但后來上漲總是一波比一波兇猛。

劉世錦說：「一線城市房價的飆升顯然超過了可以解釋的合理水平，甚至打破了人們常識。有的研究者指出，中國一線城市的房價已經(jīng)超過了日本當(dāng)年泡沫經(jīng)濟時代的水平?！?/p>

但這并不意味著中國的房價泡沫一定能破！

劉世錦分析稱，日本實行土地私有制，供給有較大彈性，房價泡沫主要是由過量貨幣催生的，貨幣政策收緊后，泡沫便破滅了。

中國的房價泡沫也有貨幣過量供給的因素，但更多地可能是由供給彈性不夠所引致。即使貨幣政策收緊，房價很難降下來，從而形成特定的剛性泡沫現(xiàn)象。

所以，要打破這個剛性泡沫就需要增加土地供應(yīng)，如果政府承諾每年提供穩(wěn)定的土地供應(yīng)，可能就沒有人覺得房價會一直上漲，房價上漲的預(yù)期弱了，買的人就會少，尤其是*的人。

這幾年全國房價都在上漲，但重慶的房價一直保持穩(wěn)定，沒有房價暴漲，沒拍天價地王，同時經(jīng)濟增速排名前列。

除了政府的調(diào)控外，很重要的一個原因是足量土地供應(yīng)，政府提前布局國有控股集團土地儲備，把握土地入市節(jié)奏，根據(jù)市場情況差別化投放。

有人做了個調(diào)查，2004年以前，京滬的土地供應(yīng)并不比重慶低。但是2005年后，京滬兩地土地供應(yīng)只有773.87萬平方米、754.32萬平方米，僅是重慶1385.4萬平方米的一半左右。

另外，2014年南京、杭州、武漢、廈門、天津、成都的房地產(chǎn)業(yè)購置土地面積分別只有重慶的1/30-1/7不等，這些城市房價顯然都是上一輪房價上漲的非常厲害的城市。

剛性泡沫導(dǎo)致房價只漲不跌

其實去年全國房價暴漲的時候，上海交通大學(xué)*金融學(xué)院副院長朱寧教授就說過，無論從房價的*水平，還是房價對收租的比例、房價和工資的比例，中國都比國外高出不是一點半點。

不斷強化的預(yù)期導(dǎo)致大家越來越覺得房地產(chǎn)可能有泡沫，但這個泡沫是一個「剛性泡沫」，似乎是政府擔(dān)保下永遠不會破滅的泡沫。

剛性泡沫的形成有兩個重要的原因：*，價格上漲是因為投機者不斷買入，因為投機者相信價格將會繼續(xù)上漲；第二，泡沫形成了必要的條件，使參與泡沫的*者往往不認(rèn)為自己身處泡沫之中。

比如現(xiàn)在政府說要保證消化房地產(chǎn)庫存，如果按照正常的邏輯，就意味著開放商要趕緊把手里的房子賣出去，市場上的房子就多了，房價就會下降。

剛性泡沫的存在讓很多人認(rèn)為這是政府要進一步發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，這個預(yù)期無疑對于很多*者的行為產(chǎn)生了潛移默化的影響。

又比如，買房子初了自住需求，有些人是奔著*去的，但不管怎樣，風(fēng)險要自己承擔(dān)，但很多人覺得國家說了房地產(chǎn)是戰(zhàn)略支柱性產(chǎn)業(yè)，要保持房價穩(wěn)定，房價為什么會不漲呢？

有時候，上面的想法可能是不正確的，但如果社會上絕大多數(shù)人都這么想，那房價一定會上漲，沒有人覺得自己的想法是錯的，因為身邊的人都是這種看法。

再用股市舉個例子，2015年很多散戶認(rèn)為雖然自己不懂*不懂股市，但《人民日報》說了4000點才是牛市新起點，于是很多人根本不用做功課，就進入股市，只要去買，政府一定會讓股市上漲。

所以，政府對于很多*領(lǐng)域提供的擔(dān)保不經(jīng)意間扭曲了*者的偏好，扭曲了*者的行為，*導(dǎo)致市場里剛性泡沫的形成。

本文轉(zhuǎn)自雪球網(wǎng)

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