房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響，嚴(yán)重使人拋售房產(chǎn)，看專家預(yù)測2018房價(jià)暴漲還是暴跌？

*近房地產(chǎn)市場動(dòng)靜不小，上周住建部開會(huì)明確了“堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場穩(wěn)定”這樣的主旨思想。讓很多人徹底死了心。市場也有不小反應(yīng)：今年前7個(gè)月，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高。

8月10日，太原國土局“區(qū)域*”的8宗地塊全部流拍，僅有的兩家拿地公司出價(jià)不達(dá)拍賣底價(jià)，而這8宗地塊原被認(rèn)為有望拍出“地王”;

同日杭州臨安區(qū)的三宗幅地塊，均以底價(jià)成交；南京當(dāng)日出讓的兩幅宅地引來多方參與競拍，但成交價(jià)格也較之前的“地王”價(jià)降了近3000元/平方米。

同時(shí)有中介掛出了房叔拋售房產(chǎn)的信息，房子真不少：

 而波及面*的，則是房產(chǎn)稅提速的消息，新京報(bào)刊文認(rèn)為：房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)機(jī)已基本成熟。

大眾關(guān)心房產(chǎn)稅，核心還是從自己出發(fā)：什么時(shí)候出，對(duì)房價(jià)有何影響，怎么征收，對(duì)我有何影響?……我們今天就來說說這個(gè)問題。

在不久前召開的天風(fēng)*的中期策略會(huì)上，長平經(jīng)濟(jì)研究所執(zhí)行所長王長勇對(duì)于房地產(chǎn)稅做了自己的預(yù)測。

王長勇對(duì)于“房地產(chǎn)稅時(shí)間表”的預(yù)測非常具體：

根據(jù)全國人大常委會(huì)公布的2018年立法工作計(jì)劃，涉稅的立法工作是其中的重點(diǎn)，“這些立法項(xiàng)目由有關(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情在2018年或者以后年度安排審議”，其中就包含房地產(chǎn)稅。當(dāng)然這個(gè)房地產(chǎn)稅時(shí)間表的分析，也基本上是根據(jù)現(xiàn)有的立法框架來做的：

①稅收法定是原則，房地產(chǎn)稅的征收一定是依靠房地產(chǎn)稅法來做，按目前的規(guī)劃，2020年前全面落實(shí)稅收法定原則。

②房地產(chǎn)立法現(xiàn)在確定就是兩級(jí)立法，開征也是由地方?jīng)Q定，中央不會(huì)統(tǒng)一決定。

③其實(shí)全國的立法和地方的立法實(shí)際上在同步進(jìn)行，就是說看著全國人大立法在推進(jìn)的同時(shí)，準(zhǔn)備征收的城市的立法在同步進(jìn)行，全國通過以后2020年也可能地方要做的城市就開始立法，立法以后2021年地方兩會(huì)通過后就可以實(shí)施，這樣2021年房地產(chǎn)稅可以在部分城市開始征收。

至于征收的準(zhǔn)備工作，潘石屹已經(jīng)在微博上告訴了我們：“*近房地產(chǎn)市場發(fā)生了一件大事——不動(dòng)產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，似乎沒有引起人們的關(guān)注”。

房地產(chǎn)稅，收是肯定要收的，但問題就在于怎么收。在房地產(chǎn)稅討論*熱烈的時(shí)候，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的一條“避稅攻略”吸引了眾多眼球，“八套房可以不繳納房產(chǎn)稅”的說法，讓他收到了擁躉們的掌聲，也收到了反對(duì)者的責(zé)罵。而馬光遠(yuǎn)這種分析的前提是以家庭為單位，按套數(shù)征收，且從第三套房開始征稅。

當(dāng)然這其中有很大的戲謔的成分，王長勇的研究更具實(shí)際意義，比他對(duì)房地產(chǎn)稅的要素做了一些前瞻分析：

①范圍：存量+增量，所有工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房都按評(píng)估值征稅(六、七折);

②扣除：按面積扣除，家庭人均40平方米，設(shè)稅收優(yōu)惠，對(duì)困難家庭、低收入家庭有一定減免;

③*：低于1%的兩檔*，一檔低于0.5%，一檔高于0.5%，

懲罰*：*大面積住房比如別墅，家庭人均超過100平方米部分，征收1%-5%;

④綜合：以城市為單位綜合，屬地繳稅，不跨城市綜合征稅。

在這些數(shù)據(jù)中，也是有現(xiàn)實(shí)依據(jù)的。40平方米是全國人均的住房面積，而上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的一般*均未超過1%，而重慶對(duì)于超標(biāo)的部分，實(shí)行按超標(biāo)倍數(shù)來分類征收。

而業(yè)內(nèi)的猜測也基本上集中在這幾個(gè)層面，在按評(píng)估值征收而非交易值、有一定的家庭人均免征面積、“廣稅基、低*”、差別化*等方面能夠達(dá)成共識(shí)，但是在具體按存量+增量征收還是存量豁免只針對(duì)增量征收、家庭單位的認(rèn)定*等方面存在巨大的分歧。從世界主流的征收房產(chǎn)稅的國家的計(jì)稅*來看，各國對(duì)于征收房產(chǎn)稅的共識(shí)在于：以評(píng)估的市場價(jià)值作為稅基，按基本情況的不同確定*，基本上能夠做到“富人多征、窮人少征”以達(dá)到相對(duì)的公平。

如果是這樣，那有多少人會(huì)涉及?對(duì)房價(jià)有什么影響?因“六個(gè)錢包購房”而備受爭議的中國經(jīng)濟(jì)體改研究會(huì)副會(huì)長樊綱在提到房地產(chǎn)稅的時(shí)候就表示，“不能過于高估。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅在邏輯上能對(duì)房價(jià)形成壓力，卻未必就是“包治百病”的良*。

當(dāng)然除了對(duì)于房價(jià)的影響外，房地產(chǎn)稅作為稅收，直接影響的還是我們的錢袋子。

現(xiàn)在房地產(chǎn)稅還沒有開征，但是在2011年開始，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)已經(jīng)在重慶和上海開始了。按照兩市的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，人均的免征面積在60平方米，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還是很寬松的。但是如果按這個(gè)低標(biāo)準(zhǔn)推廣到全國的話，其影響范圍還是比較廣的。

2015年全國1%人口抽樣調(diào)查資料顯示，在統(tǒng)計(jì)的城市、鎮(zhèn)居民家庭中，人均住房面積在60平方米以上的戶數(shù)比例分別為15.23%和21.46%，城鎮(zhèn)合計(jì)有共有17.73%的戶數(shù)人均住房面積在60平方米以上，假如這部分人群需要繳納房產(chǎn)稅，則涉及的人口規(guī)模達(dá)到1.44億人(按照2017年城鎮(zhèn)常住人口8.13億人計(jì)算)。

而如果將人均的免征面積擴(kuò)展為專家預(yù)估的更為嚴(yán)格的40平方米每人，那么以上三個(gè)數(shù)據(jù)將提升為33.87%、43.08%和37.57%，那么涉及的人口規(guī)模將達(dá)到3.05億人。房地產(chǎn)稅被認(rèn)為*的作用是作為地方土地財(cái)政的替代品，成為地方財(cái)政的收入來源之一。那么我們看一下，2017年全國土地收入52059億，創(chuàng)出歷史新高，如果按5萬億來計(jì)算，房產(chǎn)稅的征收要達(dá)到跟土地出讓收入同樣規(guī)模水平，則這1.44億繳稅人口每年人均繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)要達(dá)到3.47萬元，三口之家10萬房產(chǎn)稅，這個(gè)稅費(fèi)顯然是不可能的。

讓房地產(chǎn)稅完全取代土地財(cái)政還不現(xiàn)實(shí)，而且如果標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格后，涉及到的人口更多，那么相對(duì)應(yīng)的人均稅負(fù)可能還會(huì)下降，而且如果寬稅基低*的話，人均繳納稅費(fèi)在多數(shù)人的承受能力范圍之內(nèi)。

而針對(duì)這個(gè)還沒有開征的稅種，我們能做的是關(guān)注房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程，在草案出臺(tái)后的征求意見階段，針對(duì)具體的條款暢所欲言，畢竟在房地產(chǎn)稅法頒布后，它就要跟你產(chǎn)生很大的關(guān)聯(lián)了。

文章轉(zhuǎn)載于搜狐新聞

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