繁華散盡 三四線城市房價笙歌將落

三四線城市的房地產火爆已經繁華散盡，早在半年前，筆者就提過，這一波三四五六線城市的房產紅利已經接近尾聲，高潮過后，將會加速下滑。屆時，這些城市的房地產不僅僅會面臨房價回調的壓力，更重要的是將會越來越缺乏交易流動性的支撐。三四線城市未來房價走向是什么呢？

人類社會的趨勢很難逆轉，雖然當局要解決區(qū)域之間不平衡的矛盾，但一二線城市良好的公共資源與就業(yè)機會依舊會吸引著全國*青年和資本紛紛涌入，無法回撤。

面對持續(xù)向好的*、人口紅利和產業(yè)行業(yè)配套聚集，一二線城市的地方政府很難平衡當地房地產市場的供需結構。特別是偏改善類的新房更是有巨大的供給缺口。

而三四五六線城市未來房價卻有很強的不確定性，如果把控失衡，那么暴漲、暴跌則都有可能。而如果任憑其自由發(fā)展，那么未來，絕大部分三四五六線城市房價笙歌將落，房地產繁華不現，這是現實，也是事實！不可否認！98年房改以來，住房開始商品化。商品化也就意味著貨幣流動與房地產流動的橋梁徹底打通了。隨著2001年中國加入WTO，經濟高歌猛進。外匯增加，民間資本開始雄厚。房地產行業(yè)飛速發(fā)展。

2005年之后，中國經濟出現每三年一個周期的特征，細心的研究者會發(fā)現這也正是中國房地產行業(yè)的*周期。換句話說，從2005年至2017年這十二年間，中國的房地產市場迎來了四波上漲，然而，每一波上漲之后房價的回調卻很有限。

較近的一次房地產周期是從2014年9月開始的。這一個月也恰是15年股票大牛熊市的開端。伴隨央行進入降息通道，居民中長期貸款快速爆發(fā)，商品房銷售面積與銷售金額增速大幅飆升。隨之而來的就是房價暴漲。

2016年9月30日調控開始，更多一二線熱點城市的房地產調控政策集中出臺，各路媒體紛紛發(fā)聲：“房價上漲的勢頭終于要被抑制住了！”9月30日之后，貨幣環(huán)境出現緊縮，但信貸環(huán)境依舊寬松，一二線城市大量的**向下沉淀，轉移至非調控的三四線城市。

而這，也正是當局想要看到的結果：三四線城市去庫存！

2015年之前，由于三四線城市的過度*、而年輕人口卻涌入一二線城市，導致三四線房地產庫存奇高，去化周期長，庫存壓力大。

2014年9月房地產啟動后，三四線庫存并沒有明顯下降。2016年9月30調控后，住建部推出棚改貨幣化安置，以貨幣直接對拆遷居民補償的形式進行安置，獲得補償的居民可以用這筆錢購買商品房。政策一出，伴隨貨幣化安置和一二線**的下沉共振，三四線城市迎來了房價的高潮期。

從常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，遠低于全國人口平均0.5%的增速，也遠低于一線城市和二線城市的人口增速。所以，缺乏人口支撐和貨幣支撐的這些城市二手房流動性很容易喪失，現在大量房屋中介消失關門，并不稀奇，并且這種情況未來都有可能會越演愈烈。

我們如果換個角度想想，過去由于三四線城市房地產的過度*、拉動地方房地產的庫存攀升，但年輕人口及資源卻涌入一二線城市，導致房地產庫存高，去化周期長，這個本質原因并沒有解決，而是從新房市場轉移到了二手房市場。

房子還是那么多，城市人口還是那么多。說的更通俗點，供應依舊那么多，只不過“房東”變了而以。

去三四線城市*，謹慎謹投！很多三四線城市在成為經濟強市、科技創(chuàng)新強市、商業(yè)文化強市之前，先成為了房地產強市。

這些地方嚴重依賴土地財政收入模式。如果沒有2016、2017這一波去庫存下的房地產行業(yè)快速發(fā)展所帶來的巨額土地出讓金收入和土地儲備抵押價值，有些地方可能會更加窘迫！（文章來源于：鳳凰網）

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