未來十年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)2025，任大炮*言論2019，房?jī)r(jià)抄底，有些地方不能碰！

2018年無疑是對(duì)房?jī)r(jià)看法的分化之年。經(jīng)過一年多*的調(diào)控，一線城市基本停漲并略有下跌，無線城市則在今年迎來大漲。接下來一兩年，房?jī)r(jià)會(huì)怎么走呢?一線城市會(huì)不會(huì)蓄勢(shì)爆發(fā)，無線城市是繼續(xù)上漲，還是成強(qiáng)櫓之末?4月22日下午，任志強(qiáng)作為演講嘉賓出現(xiàn)在“2018諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇”，并作了一場(chǎng)精彩的演講。任志強(qiáng)依舊是看多派，并且指出未來中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

一季度房?jī)r(jià)暴漲

我們可以看到1月份的時(shí)候，施工面積是負(fù)的。今年一季度漲了多少呢?漲了7.9。今年的一季度是全國(guó)平均房?jī)r(jià)歷史上漲幅*的一年。

利用70個(gè)大中城市或者100個(gè)城市的指數(shù)，看來房?jī)r(jià)是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了，因?yàn)檎唁N售價(jià)格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產(chǎn)以來，歷史上的一個(gè)季度計(jì)算，今年一季度是房?jī)r(jià)漲幅*的一個(gè)季度。

現(xiàn)在是“抄底”機(jī)會(huì)

我們看到，銷售增長(zhǎng)了百分之十幾的銷售額，為什么沒錢呢?他們公司基本上是沒錢的，這個(gè)*增速是2008年以來增速*的一年，比2008年還慘，開發(fā)商基本上兜里就沒錢了。

為什么我們譚總請(qǐng)大家來開這個(gè)會(huì)?就是這個(gè)基金有了一個(gè)*的機(jī)會(huì)，可以便宜收購(gòu)。因?yàn)殚_發(fā)商兜里沒錢了，開發(fā)商要有很多錢的話要基金干嗎?去年開發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國(guó)內(nèi)融資很困難，就跑到國(guó)外融資。

所以今年一季度，開發(fā)商境外的融資已經(jīng)達(dá)到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)沒機(jī)會(huì)，這是一個(gè)很重要的問題，開發(fā)商兜里的錢不夠了。

所以*開始我說，*會(huì)持續(xù)下降，就是因?yàn)闆]錢了，如果還保持百分之十幾的高位*增長(zhǎng)的話，可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，現(xiàn)在看來要想維持一個(gè)高速的增長(zhǎng)，已經(jīng)有困難了。

東北、西部地區(qū)不能碰

分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的*增長(zhǎng)百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區(qū)已經(jīng)沒有了增長(zhǎng)能力。東部和中部地區(qū)還維持一個(gè)增長(zhǎng)，其中相當(dāng)一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個(gè)*領(lǐng)域，所以這個(gè)支撐效果還是有的。

但是中部、西部的銷售是什么呢?銷售是高速增長(zhǎng)，西部和東北地區(qū)。前面我們看到*是負(fù)的，或者基本上是不增長(zhǎng)的，可是從銷售看，東部地區(qū)，*增長(zhǎng)快速地區(qū)是負(fù)增長(zhǎng)銷售，負(fù)的7.3，中部地區(qū)還維持14，西部12，去年前年的高杠桿，導(dǎo)致相當(dāng)一部分回收的*沒有進(jìn)入到開發(fā)商的*盤子里，而是跑到了銀行的兜里面?，F(xiàn)在差別不大。

調(diào)控造成劣幣驅(qū)逐良幣

另外一個(gè)實(shí)際問題，比如產(chǎn)品與價(jià)格，我們現(xiàn)在看到市場(chǎng)上的調(diào)控政策基本上劣幣驅(qū)逐良幣，就是開發(fā)商沒蓋好房子，你只能蓋破房子，越破越好。這個(gè)破房子破到什么程度呢?就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣凈化器，又是*的電梯，又是*的門窗，二期的價(jià)格比一期的還低，于是大家把空調(diào)都撤了，把電梯換成*破的電梯，把外墻的瓷磚給弄沒了。

總之，以后可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個(gè)很麻煩的問題。所以，產(chǎn)品與價(jià)格之間的矛盾，尤其是想蓋綠色產(chǎn)品，我們想蓋環(huán)保產(chǎn)品，你不讓賣高價(jià)，怎么辦?

越出政策的地方房?jī)r(jià)越漲

我們的媒體在所有的宣傳活動(dòng)中把這個(gè)意思都搞錯(cuò)了，政策陷入了一種悖論，這種悖論是非常嚴(yán)重的悖論。大家都說，出臺(tái)政策以后很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)是不是會(huì)跌了，我個(gè)人覺得，越出政策的地兒，越證明房?jī)r(jià)要漲。不漲他出政策干嗎?他傻呀?

在座的這些人，我開譚總召開的會(huì)，每次都問我，到哪買房子?我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎?漲了才壓著，是吧?如果那個(gè)葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎?你按著才往下走?，F(xiàn)在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走?這么簡(jiǎn)單的道理還用問嗎?政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。

為什么?因?yàn)槲覀兂雠_(tái)的這些政策造成了供給面的扭曲，就像我說的，北京為了這個(gè)那個(gè)，一大堆，保障房，*房，共有產(chǎn)權(quán)房，*把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎么會(huì)不漲價(jià)呢?沒供應(yīng)了，你看的是下來了，過兩年怎么辦?總得有人想結(jié)婚生孩子吧?怎么辦呢?所以這是一個(gè)很矛盾的問題。

供給面在扭曲

價(jià)格是來自于什么?來自于需求。如果沒有需求就沒有價(jià)格。有人說地價(jià)漲了房?jī)r(jià)就得漲，正確的分析應(yīng)該叫做，地價(jià)是房?jī)r(jià)的地板價(jià)，就是*格了。我把地價(jià)加上一個(gè)建安，稅費(fèi)，各種成本加進(jìn)去以后，這是我賣得不賠錢的價(jià)，叫地板價(jià)。

天花板價(jià)在哪?天花板價(jià)在顧客身上，一個(gè)人買，可能加點(diǎn)利潤(rùn)就算了，10個(gè)人買我就得往上加價(jià)，這個(gè)價(jià)叫天花板價(jià)?，F(xiàn)在這個(gè)天花板價(jià)讓政府按住了，政府把天花板價(jià)打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價(jià)打到地板上，這個(gè)供給面不就扭曲了嗎?

所以形成的結(jié)果是，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導(dǎo)致的結(jié)果，我們有五次大型調(diào)控，每次調(diào)控之后房?jī)r(jià)都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。當(dāng)供給面扭曲的時(shí)候，跟不上以后，下一次你一旦放開就很麻煩。所以，人家不準(zhǔn)讓我說漲價(jià)，我也沒說漲價(jià)，我說政府可能要求我們漲價(jià)，不是我說的。

所以各種政策加碼的時(shí)候，就形成了很多地區(qū)出現(xiàn)了一二受房?jī)r(jià)倒掛。倒掛是什么意思?二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什么?說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價(jià)，那你還不去炒。

政策變相鼓勵(lì)“炒房”

所以政府的政策說悖論，就是因?yàn)樗诠膭?lì)大家炒房，這是一個(gè)很麻煩的事情。如果是開發(fā)商自己定價(jià)，那就是說我怎么也得新房子比舊房子貴點(diǎn)吧?不貴太多也得比二手房的價(jià)格高點(diǎn)吧?反正這兩個(gè)里頭有一個(gè)傻不是政府傻就是開發(fā)商傻，你怎么比二手房賣的還低呢?這就是一個(gè)問題。

*的問題在哪呢?*的問題在于，十九大明明告訴我們市場(chǎng)決定價(jià)格，那政府決定價(jià)格不是違反十九大規(guī)定嗎?你們看看十八屆三中全會(huì)和十九大里頭，是不是說市場(chǎng)決定價(jià)格、市場(chǎng)決定資源配置?我們得按十九大辦。所以你一旦按十九大辦的時(shí)候，政府這幾條可能就有問題了。

比如說為什么要搖號(hào)?搖號(hào)就是供不應(yīng)求，100套房子有3個(gè)人買用搖號(hào)嗎?搖不搖都搖到你頭上了。上海前兩天搖了好幾個(gè)號(hào)，我一看，一個(gè)公司買了170套房子，他組織一大堆公司人員在那兒填窟窿，搖號(hào)，占名額。這說明什么?說明是政府在幫你。

我們*近*院、*檢察院、國(guó)務(wù)院連續(xù)發(fā)了好幾個(gè)文章，叫做保護(hù)產(chǎn)權(quán)，保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)，保護(hù)什么，保護(hù)企業(yè)家，說了一大堆。這個(gè)房子是開發(fā)商建的還是政府建的?要是開發(fā)商建的就是開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)上沒寫著政府，你為什么要政府搖號(hào)?你不是侵犯產(chǎn)權(quán)嗎?那你這個(gè)違反了國(guó)務(wù)院的規(guī)定，也違反了政府*院、*檢察院的規(guī)定。

改善需求十分強(qiáng)勁

他們忘了一個(gè)事情，就是我們首先得確定不管房子是用住的還是用炒的，我們當(dāng)前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾，從眼前看，相當(dāng)一部分原因是來自于我們的城鎮(zhèn)化問題。到目前為止，我們的城鎮(zhèn)化速度發(fā)展還是很慢的，還沒有真正解決農(nóng)村進(jìn)城的問題。

大家都知道，中央提出一個(gè)，叫建立中國(guó)的長(zhǎng)效機(jī)制，住房的綜合住房制?，F(xiàn)在我們沒有綜合住房制，現(xiàn)在我們的住房制度叫做城市住房制，只解決城市居民的銖分問題，不解決農(nóng)村的居民住房問題。

所以地方政府的財(cái)政里頭，只包括了有戶籍人口的住房困難，不包括農(nóng)村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把農(nóng)村人口都轟走了，否則他得解決住房問題，這是個(gè)麻煩。我們的主要結(jié)果，就是農(nóng)民進(jìn)城問題。

對(duì)于老齡化來說，我們現(xiàn)在是改善性需求占主導(dǎo)地位，年輕人結(jié)婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是他給改善。其中有兩個(gè)主要矛盾，一個(gè)是沒有電梯，老人爬不動(dòng)，北京70%，上海大概也得有70%的房子是沒有電梯的，6層也爬不上去。

老齡化越來越嚴(yán)重，英國(guó)怎么解決的?政府出錢，把3層樓都加上電梯。但是中國(guó)出不了這個(gè)錢。雖然我們有一些補(bǔ)貼，北京已經(jīng)開始了，大概改了幾十棟樓，但是差得很遠(yuǎn)，沒有電梯的樓太多了，所以改不過來。

還有一個(gè)問題就是，80%以上的房子沒有衛(wèi)生間，你們覺得上海的房子好嗎?上海房子都是刷馬桶，早上起來刷馬桶，沒有衛(wèi)生間。沒有衛(wèi)生間，它連廁所都沒有，所以上海政府改了一棟房子，加了個(gè)廁所，廁所和衛(wèi)生間是兩個(gè)概念，衛(wèi)生間是可以洗澡的地方，廁所只能叫半個(gè)衛(wèi)生間，你只能解決一半的衛(wèi)生問題，另外一半的衛(wèi)生問題解決不了。

重點(diǎn)城市人口流入加快

在城市發(fā)展的過程中，重點(diǎn)城市的城市化率，增長(zhǎng)速度是非?？斓?。人口增長(zhǎng)，在2016年以前不是說一線城市都是*增長(zhǎng)，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長(zhǎng)的比例速度也是非常非?？斓?，廈門達(dá)到了7.5年均，年均7.5，這不得了。

去年發(fā)生一個(gè)變化，為了吸引*人才，西安將近60萬人，武漢37萬人，長(zhǎng)沙20多萬人，合肥也是十幾萬人。就是有些地區(qū)，鄭州好像也是30多萬，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非?？?，一年你要增加30萬人，你給他多少補(bǔ)貼，他也得有房子，沒房子總不行吧?所以這個(gè)城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。

如果全球都這樣，中國(guó)要想跟上世界的步伐，你還想成為強(qiáng)國(guó)，你還要美好生活，不讓農(nóng)民進(jìn)城就美好生活了?我看譚總剛才那個(gè)標(biāo)題，叫做追求美好生活，那你得讓農(nóng)民進(jìn)城，這不是你沒解決嗎?

還要用20年完成70%城鎮(zhèn)化

我們的現(xiàn)有城市里頭，現(xiàn)在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算的話，我們*少得有400多億。大現(xiàn)有情況下，好像增長(zhǎng)1倍的住房增長(zhǎng)量。我們每年住宅多少呢?去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。

即使是這樣算的話，我們還得用20多年的時(shí)間才能滿足70%的城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按著的方法，這個(gè)速度可能就很難達(dá)到。

我們仇保興原來的住建部副部長(zhǎng)在博鰲論壇上曾經(jīng)說，我們現(xiàn)  在的戶均已經(jīng)達(dá)到了1.1套房，他覺得我們基本上滿足了。他就沒想想那個(gè)房子有多破，我們說的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話*少一年有20億，我們現(xiàn)在一年就10億。

文章轉(zhuǎn)載于騰訊新聞

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