李嘉誠談中國未來房價：未來5年三四線房價走勢 未來房價是漲還是跌

對于未來5年三四線房價整體趨勢，網(wǎng)上眾說紛紜！事實(shí)上，所有的商品價格都是由供應(yīng)和需求決定的，房價也不例外。

房屋的供應(yīng)端無外乎三種情況：政府供應(yīng)；市場供應(yīng)；政府和市場的混合。大家各有利弊，政府供應(yīng)容易出現(xiàn)資源匹配不當(dāng)?shù)膯栴}；而市場供應(yīng)則容易情緒化，不好控制房價走勢，對經(jīng)濟(jì)造成毀滅性的打擊。

房屋的需求端無非兩類*者：一種是真正的剛需，另一種就是出于任何目的的*需求。所謂剛需就是當(dāng)買房不保值甚至預(yù)期虧損的時候，依舊愿意購房的*者，而所謂的*需求都是預(yù)期看漲的買入者。

理論上來說，不論是政府供應(yīng)還是市場供應(yīng)，房屋的長期走勢都由游戲規(guī)則制定者決定，當(dāng)*房產(chǎn)的*(包括租金*）小于*無風(fēng)險利率且預(yù)期不變時，*需求基本就全部消滅，即出現(xiàn)兩種情況的時候，買房將變得無利可圖，一種當(dāng)M2增速-GDP增速-稅收=0的時候，同時供應(yīng)端和剛性需求同步（錢沒貶值，但2個人槍3套房會改變貨幣的流向，房價也會上漲）。*理想的狀態(tài)就是房價與實(shí)際GDP增速同步。

而房價的短期走勢只由一個因素決定，即預(yù)期，也就是不同人不同的共識。特別是在交易市場的調(diào)控中，預(yù)期管理對短期走勢起到了決定性的作用。

只有當(dāng)所有的影響因素*終落實(shí)到買入鍵和賣出鍵的時候，房價的供需才會發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。而在這個買入和賣出中間，每個*者可能有一千個“腦回路”。

比如說，放水會不會導(dǎo)致房價上漲呢？一個*需求的買房者在接收到這個信號的時候，會開始考慮，到底放多少水呢？能對沖掉經(jīng)濟(jì)的下滑嗎？我能全身而退嗎？如果*甚微，或者風(fēng)險較大？那么*終的交易端就會涼涼，購房的需求端就會少掉一個參與者，供需的天平就出現(xiàn)了傾斜，*終就影響了價格。

再比如說，貿(mào)易戰(zhàn)的*終走勢。如果中美關(guān)系越來越焦灼，那*需求者的風(fēng)險偏好也會跟著降低，若是觸發(fā)賣出鍵，供需也就改變了。

那么到底2018年到2020年這兩年半時間里，我們的房價會怎么走呢？

如果在2020年前沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，沒有爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我認(rèn)為除了一線非常核心的區(qū)域房價比較平穩(wěn)或微漲外，其它區(qū)域房價將出現(xiàn)或多或少的下滑，如果政府控制得力，這個趨勢會非常緩慢。

一方面，我認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)增速與房價背離，國際貨幣市場與我國背離的情況下（2018年二季度GDP增速同比增長6.7%，再次回落0.1%個百分點(diǎn)。而以美國為首的主要經(jīng)濟(jì)體或主動或被動貨幣市場逐漸緊縮）我們有強(qiáng)烈的對沖需求（即縮小中間的剪刀差），房價再漲無異于自找麻煩。

另一方面，這個鍋政府不背。不論是從中央還是地方，大幅放水，再次任由*流入房地產(chǎn)，當(dāng)房價出現(xiàn)崩盤的時候，后面對應(yīng)的是政府的主權(quán)信用受損，誰都背不起。所以在中央政治局會議上，*層提出了“堅(jiān)決遏制房價上漲”。

*層都定調(diào)的事情，沒有必要再去爭論，未來我們面對的不是房價漲多少，而是拿什么撐住你——我的房價。對于有些*客來說，應(yīng)該寄希望于下半年財(cái)政政更積極，貨幣流動性更充裕，這可能是*一次逃頂?shù)臋C(jī)會。

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