馬云、李嘉誠談中國未來房價，三四線人走了，未來5年三四線房價上漲為何？

2017年北京和上海人口均出現(xiàn)負增長，在一線城市嚴格控制人口的情況下，三四線城市是否會出現(xiàn)人口回流?這些城市的房價上漲和消費升級又是否能持續(xù)?

人口流動的真相

回答這些問題的*步，我們首先需要弄清三四線城市是否出現(xiàn)了人口回流。

人口仍然流向一二線，三四線人口回流證據(jù)不足。按照統(tǒng)計局的劃分，我們將城市分為一線城市、二線城市和三四線及以下城市。根據(jù)常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠低于一線城市和二線城市的人口增速。這說明人口仍舊存在由三四線向一二線城市涌入的情況。

但一二線城市之間出現(xiàn)分化，一線人口流入放緩而二線人口流入加劇。2017年一線城市的常住人口增速下降至1.4%，盡管二線城市2017年數(shù)據(jù)還未完全公布，但是從趨勢來看，人口流入呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。這說明，二線城市承接了一線城市的人口流出。

一線城市的人口流入放緩主要與嚴格控制人口規(guī)模直接相關(guān)，北京和上海的常住人口在2017年雙雙出現(xiàn)負增長，而廣州和深圳的人口仍然保持了3%和5%的正增長。近年來，上海和北京不斷提高落戶條件，而廣州和深圳放寬人才落戶限制，兩者的區(qū)別恰恰說明人口流入放緩與行政控制人口相關(guān)。

但是在一線嚴控人口的情況下，人們并沒有選擇回到家鄉(xiāng)，而是轉(zhuǎn)投二線城市懷抱。

面對一線城市的人口流出，二線城市紛紛把握時機，競相出臺優(yōu)惠政策以吸引人才落戶。例如，長沙和成都出臺了先落戶后就業(yè)的政策，本科及以上畢業(yè)生憑借畢業(yè)證就可以辦理落戶;而南京、杭州、長沙等地還為符合條件的應(yīng)屆生提供了各項補貼。當(dāng)然，除了優(yōu)惠政策以外，二線城市的經(jīng)濟迅猛發(fā)展也是人口持續(xù)流入的重要因素。以杭州、天津、成都、武漢為首的強二線城市的人口增速要明顯快于西部和北部的弱二線省會城市。

少數(shù)三四線城市人口出現(xiàn)流入，一部分是因為一二線城市的溢出效應(yīng)使得部分周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入，例如昆山市的常住人口增速一直維持在1%以上，2016年甚至達到4.6%。另一部分則是因為務(wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老，早期外出務(wù)工人員較多的城市，可能存在大量年齡較大的務(wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老的情況，例如廣元、信陽和永州。

但是這一部分占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國平均增速，意味著整體來看人口在流出。根據(jù)我們對160個三四線及以下城市的統(tǒng)計，2010年-2016年常住人口增速高于全國人口平均增速的城市僅有63個，其中人口增速超過1%城市僅有5座。

當(dāng)然，三四線城市的城鎮(zhèn)人口占比在逐年提升，這一結(jié)構(gòu)性的變化不容忽視。2010年以來，我國每年平均減少農(nóng)村人口1400萬人，由于一二線城市的農(nóng)村人口占比較低，所以城鎮(zhèn)化對三四線城市的城鎮(zhèn)人口提升效果更強。由于數(shù)據(jù)的可得性，我們計算了部分省份三四線城市2010年-2014年的農(nóng)村人口變化幅度，結(jié)果發(fā)現(xiàn)大部分的三四線城市農(nóng)村人口縮減幅度均大于全國平均水平。

展望未來，三四線城市人口仍將流出，二線城市將成為人口流入的主要目的地。根據(jù)十三五規(guī)劃，目前上海、北京和廣州的人口已經(jīng)接近自己設(shè)定的2020年人口上限，而深圳的人口增長空間也不大。預(yù)計未來，一線城市人口流入將持續(xù)放緩。而二線城市相比于三四線擁有更好的生活資源和更多的發(fā)展空間，這一趨勢中期不會發(fā)生改變。在一線嚴控人口的情況下，未來年輕人仍然會選擇加入二線城市而不是回到家鄉(xiāng)。因此，三四線城市的人口流出現(xiàn)象將會持續(xù)。

當(dāng)然，未來一二線周邊的部分三四線城市也存在人口流入的情況，并且隨著一二線城市的房價上漲和產(chǎn)業(yè)外遷，溢出效應(yīng)會更加明顯，未來這部分城市和其他三四線城市將出現(xiàn)分化。同時，人口老齡化以后，部分農(nóng)民工陸續(xù)返鄉(xiāng)養(yǎng)老，預(yù)計這一趨勢在未來也將會逐步增強，但是并不改變年輕人向一二線城市流入的趨勢。

房價上漲的真相

盡管三四線城市人口回流非常有限，但是三四線的房價全面上漲是事實。2016年以來，一線城市房價率先上漲，隨后二三線城市接棒，而隨著調(diào)控政策的逐步落地，一二線城市房價增幅開始放緩。但是三四線城市房價仍然維持12%左右的漲幅，特別是部分三四線城市下屬的縣級城市也出現(xiàn)房價大幅上漲的情況。

既然三四線城市并沒有出現(xiàn)持續(xù)的人口回流，那么是什么導(dǎo)致了這兩年房價的快速上漲?

實際上，人口對房價的影響屬于長期變量，而房價短期的大幅增長與三四線城市的棚改貨幣化密不可分。棚戶區(qū)改造從2005年就啟動了，但是貨幣化安置是2015年才開始實施。棚改貨幣化的提出本身就是為了幫助三四線城市去庫存。由央行給國開行發(fā)放抵押補充貸款，支持國開行向地方政府的棚改工程提供*，然后地方政府支付拆遷補償款給被拆遷的居民，居民再用此款購買本地的新建住房，隨后政府再通過拍賣拆遷地塊償還國開行貸款。在這一個過程中，*從央行流出，經(jīng)過國開行和地方政府*終為拆遷居民提供*，這一做法消化了本地庫存，但在短時間內(nèi)增加了大量需求，會推動房價上漲。

在房價上漲的過程中，部分在一二線城市工作的人們，盡管沒有回到家鄉(xiāng)工作，但是面對一二線高企的房價和家鄉(xiāng)不斷上漲的房價，兩相比較也選擇了在家鄉(xiāng)購房。此外，還有部分非拆遷居民，看著上漲的房價選擇加入購房大軍用于*。因此，可以說本輪三四線城市房價的上漲由棚改貨幣化引起，隨后又因漲價憑空制造了部分*性的購房需求。

那么，未來三四線城市的房價還有進一步的上漲空間嗎?

要判斷房價的中長期趨勢，我們還是需要回到人口的問題上來。根據(jù)我們對31個城市的分析，房價與人口長期存在明顯的正相關(guān)性，只有人口長期流入的城市，其房價才有長期上漲的空間。

而回到三四線城市上來，前面的分析已經(jīng)得出未來三四線城市整體是處于人口流出的狀態(tài)，當(dāng)然不排除小部分城市存在人口的流入，但是大部分人口的增長幅度也遠小于一二線城市。這說明相比于一二線城市來說，三四線城市整體不具備房價長期上漲的基礎(chǔ)。

盡管三四線城市中大量農(nóng)村進城人口會帶來本地新增需求，但是近幾年房地產(chǎn)銷售規(guī)模增長過快。前面已經(jīng)提到，隨著城鎮(zhèn)化的推進，三四線城市的農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移為城市人口。他們或因為拆遷安置進城生活，或因為子女求學(xué)進城購房，或因為追求更好的生活環(huán)境遷入城中。但是，在城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加保持穩(wěn)定的情況下，三四線城市的房地產(chǎn)銷售面積卻逐年抬升，這說明近幾年的房地產(chǎn)銷售實際上透支了未來很長一段時間的購房需求，以短期非常規(guī)需求支撐的房價上漲難以維系。

消費增長的真相

盡管三四線城市的人口沒有回流，但三四線城市的總消費增速卻遠高于一線城市，甚至在近兩年超過二線。2012年以來，一線城市的消費增速出現(xiàn)明顯下滑，社會消費零售總額同比增速從12%持續(xù)下降到2017年的7.3%。相比之下，二線城市和三四線及以下城市的消費增速下降幅度較小，2016年和2017兩年三四線城市消費增速還出現(xiàn)了反彈。

不同城市之間消費的差異實際上與房價高低相關(guān)，而非人口變化。房價對消費存在財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，在房價處于較低水平的時候，房價上漲會增加居民的總資產(chǎn)，并促進消費;而在房價處于較高水平時，房價上漲往往會增加居民的債務(wù)負擔(dān)和居住開支，從而擠出消費。

目前來看，房價上漲對三四線城市的財富效應(yīng)更明顯，而對一二線城市的擠出效應(yīng)更明顯，這或許能夠部分解釋不同城市消費差異的現(xiàn)象。根據(jù)我們對包含一二三線的45個城市2016年的數(shù)據(jù)進行分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房價收入比較高的城市，房價上漲1%只會帶來消費增速上漲0.2%;而對房價收入比較低的城市，其房價上漲1%會帶來7.9%的消費增速。

同時，前面提到城鎮(zhèn)化的推進為三四線城市帶來了大量新的城鎮(zhèn)居民。2017年我國農(nóng)村居民人均消費為11000元，而城鎮(zhèn)居民的消費24000元，城鄉(xiāng)消費支出的差別一方面來自收入的差別，另一方面也與生活環(huán)境相關(guān)。農(nóng)村居民入城之后，隨著生活*和消費觀念的改變，消費規(guī)模會擴大，這也是當(dāng)前三四線城市消費增長較快的另一因素。

因此，在三四線城市并沒有出現(xiàn)明顯人口回流的情況下，房價上漲的財富效應(yīng)和農(nóng)村居民入城才是三四線城市消費強勁增長的真正原因!

文章轉(zhuǎn)載于搜狐新聞

以上就是關(guān)于未來5年三四線房價走勢的相關(guān)內(nèi)容，希望能對大家有幫助!齊裝網(wǎng)，中國知名大型裝修平臺，裝修領(lǐng)導(dǎo)品牌。如果想下一番心思裝修設(shè)計，建議您申請齊裝網(wǎng)的*設(shè)計服務(wù)，通過專業(yè)設(shè)計師的現(xiàn)場量房幫您規(guī)劃合理的空間布局和精美設(shè)計。

>>點此獲取專業(yè)設(shè)計師*量房設(shè)計