租金回報(bào)率低 房子長(zhǎng)期供不應(yīng)求

“2017年底到現(xiàn)在拍地的開發(fā)商基本都不*。在合肥，有樓盤地價(jià)1萬7，房?jī)r(jià)只賣1萬5，因?yàn)橄迌r(jià)。當(dāng)下房企要盡量把趨勢(shì)判斷好，踩準(zhǔn)發(fā)展節(jié)奏，才能在下一年更加殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來?！?8日至19日，由省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在蘇州吳江主辦的“長(zhǎng)三角房地產(chǎn)高峰論壇”上，安徽省房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、恒泰集團(tuán)董事長(zhǎng)程宏的一席話，道出一二線城市房企生存現(xiàn)狀。

在這一場(chǎng)由蘇浙皖滬四地品牌房企等各方參與的論壇上，學(xué)者和研究人士不約而同發(fā)出“2018年將是樓市小年”的聲音。明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)黃樂認(rèn)為，房企將從賺大錢到賺小錢，從賺快錢到賺慢錢，“行業(yè)年化利潤(rùn)率已從10%左右跌落至6%-7%，甚至3%-4%；未來必須深耕慢做、比拼軟實(shí)力，比如物業(yè)服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等，才能勝出?！?/p>

限制政策不會(huì)放松，

“地產(chǎn)小年”或持續(xù)至2020年

“2018年樓市或?qū)⒄w下行，市場(chǎng)防大起大落，房企須護(hù)好*鏈。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌給出市場(chǎng)預(yù)判。無獨(dú)有偶，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在一番分析后，也得出“2018年甚至到2020年都是房地產(chǎn)小年”的結(jié)論。

“十九大報(bào)告提出，‘堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的’，還能指望房?jī)r(jià)暴漲嗎？！”鐘偉說，眼下*房地產(chǎn)儼然已非上策。“年初時(shí)我們就提出判斷，認(rèn)為2017年*的*機(jī)會(huì)不是房地產(chǎn)而是股票，事實(shí)上今年隨便買一支央企的股票都是賺的?！?/p>

房地產(chǎn)是*密集型行業(yè)。但鐘偉稱，明年金融對(duì)于房地產(chǎn)的支持力度會(huì)大幅縮減。“2017年CPI漲幅預(yù)計(jì)1.7%或1.8%、PPI漲幅約6.5%到7%，明年CPI會(huì)比今年高0.5個(gè)百分點(diǎn)、PPI可能略高于4%，在CPI向上、PPI向下的情況下，央行大規(guī)模降準(zhǔn)、降息幾無可能，所以諸位開發(fā)企業(yè)今年年內(nèi)把*籌集到位比明年籌集*要?jiǎng)澦?，明?更緊。”而且，房地產(chǎn)“小年”的狀況會(huì)從2018年持續(xù)到2020年。

數(shù)據(jù)還顯示，雖然當(dāng)前中國(guó)金融行業(yè)*回報(bào)率已從高點(diǎn)時(shí)的26%降至11%-13%，但是相較歐洲和美國(guó)銀行業(yè)8%-10%的*回報(bào)率仍然高，尤其是相較實(shí)體經(jīng)濟(jì)5%-6%的回報(bào)率更高，所以，2018年金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)向?qū)嶓w輸血。而當(dāng)前中央要求守住不發(fā)生金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，不難想象，今后兩三年金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持有限。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)政策研究中心主任郭克莎表示，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售短期調(diào)控政策至少會(huì)延續(xù)到2020年，而2020年之后，房地產(chǎn)稅很可能真正實(shí)施。鐘偉也認(rèn)為，在以房地產(chǎn)稅為核心的長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)之前，各種高壓限制政策都不會(huì)有方向性的大幅度放松。

“長(zhǎng)效機(jī)制建立起來后房地產(chǎn)市場(chǎng)從此就太平了？不見得。美國(guó)市場(chǎng)發(fā)展很完善，照樣出現(xiàn)金融危機(jī)。有形之手必須把短期調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制結(jié)合在一起?！鳖櫾撇f。

實(shí)現(xiàn)“住有所居”，

既需雪中送炭也需錦上添花

“小康不小康，關(guān)鍵在住房；美好不美好，先要住房好?！鳖櫾撇诜治鲂聲r(shí)代背景下房地產(chǎn)業(yè)的新使命時(shí)，用了“雪中送炭”和“錦上添花”兩個(gè)詞。

我國(guó)城市居民人均住房面積已達(dá)36平方米，與中等發(fā)達(dá)國(guó)家居住水平相當(dāng)。但是中低收入群體如新就業(yè)大學(xué)生、新市民的居住卻存在大問題?！盀榻鉀Q好這兩類人的住房問題，中央提出來多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉，這符合實(shí)際。北京未來5年要蓋150萬套住房，其中*房50萬套，占1/3，50萬套*房中的40萬套將蓋在集體建設(shè)用地上。這叫雪中送炭?！?/p>

對(duì)于大多數(shù)已有住房的城市居民而言，要滿足他們對(duì)美好生活的向往，則需要錦上添花，從住有所居到住有優(yōu)居、住有綠居、住有樂居。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，中國(guó)近一半人將跨入中產(chǎn)階級(jí)行列，中產(chǎn)階級(jí)是消費(fèi)引領(lǐng)者，新消費(fèi)中80%由中產(chǎn)階級(jí)帶來，因此，滿足中產(chǎn)階級(jí)住房改善需求，將拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

鐘偉說，十九大報(bào)告提出“多主體供給，多渠道保障”，以前是“一條腿”走路，房屋供應(yīng)僅靠商品房，目前房屋供應(yīng)94%是商品房，6%是各級(jí)政府建設(shè)的保障性住房，“但是，有約30%的人買不起房，顯然不能只靠商品房解決中低收入階層的住房問題。所以，未來住房供應(yīng)主體不會(huì)過于強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)，各級(jí)政府是非常重要的房屋供應(yīng)主體，估計(jì)商品房在市場(chǎng)占比會(huì)下降到85%-90%，政府供給部分占10%-15%。”房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從目前只有市場(chǎng)這“一軌”，發(fā)展到市場(chǎng)與準(zhǔn)市場(chǎng)或者政府并存的“雙軌制”。

提高樓市調(diào)控水平，

“租購(gòu)并舉”也要因地制宜

顧云昌表示，房子是不動(dòng)產(chǎn)，不能流動(dòng)，所以它的地區(qū)差異性很大。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)有周期性，短周期大概3年左右?；诖?，應(yīng)提高調(diào)控水平，建立長(zhǎng)效機(jī)制，不能僅從需求側(cè)調(diào)控，否則只會(huì)產(chǎn)生短期效益。

他尤其提醒地方政府在調(diào)控中不能違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，“*近南京河西10家樓盤3000多套房子上市引起爭(zhēng)搶，因?yàn)橄迌r(jià)后新房?jī)r(jià)格比二手房低很多，大家都想買。限價(jià)是為了價(jià)格平穩(wěn)，但也讓市場(chǎng)扭曲了。減少調(diào)控負(fù)面影響，必須讓市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中發(fā)揮決定性作用，還是應(yīng)該讓價(jià)格充分反映市場(chǎng)的真實(shí)狀況”。

他同時(shí)提出，須深化房改，建制立法?！澳壳盀橹怪袊?guó)還沒有一個(gè)‘住房法’，這么大的產(chǎn)業(yè)沒有法律，結(jié)果可想而知?！?/p>

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)則針對(duì)“租購(gòu)并舉”建言。他說，“租購(gòu)并舉”使得住宅*業(yè)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新引擎。今年，領(lǐng)軍型房企無一例外地進(jìn)入住房*市場(chǎng)，成為行業(yè)*亮點(diǎn)。2017年典型品牌房企自持*住房已有5萬套左右，但這也僅是“太平洋中的一滴水”，“*市場(chǎng)總體還是應(yīng)以存量改造為主，增量開發(fā)不可能覆蓋這么大人口的需求”。與此同時(shí)，并非所有城市都適合發(fā)展住房*，比如人口導(dǎo)入少甚至流出多、房?jī)r(jià)不是特別高且人均居住面積較高的城市就不適合。未來*市場(chǎng)必須更好地提供終端服務(wù)并豐富產(chǎn)品線，才能增加市場(chǎng)黏性及可持續(xù)性?！叭毡咀》?需求中50%是單身*需求，既有年輕單身也有老年單身，由此出現(xiàn)單人餐廳、無人超市、迷你唱吧等，發(fā)展*市場(chǎng)需要探求人口結(jié)構(gòu)等背后的規(guī)律?！? 來源:新華報(bào)業(yè)網(wǎng)

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