任志強(qiáng)2019房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 未來(lái)5年三四線城市房?jī)r(jià) 三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎

曾經(jīng)，房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)是一二線城市才有的配置。到了2007年，深圳房屋均價(jià)*突破萬(wàn)元大關(guān)，在那時(shí)，房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的城市僅有北上廣深4個(gè)。今年3月的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)已有62個(gè)城市房?jī)r(jià)超過(guò)萬(wàn)元，其中有20個(gè)是三四線城市或者縣城。三四線城市房?jī)r(jià)破萬(wàn)已是常態(tài)，面對(duì)這種情況，當(dāng)?shù)氐木用癯烁械浇箲]，也有不甘，“像我們這種十八線城市，房?jī)r(jià)憑什么沖上1萬(wàn)元?”

提起房地產(chǎn)，*近幾年，“去庫(kù)存”是一個(gè)很火的名詞。2011-2015年，是房地產(chǎn)行業(yè)的上行期，在此期間，開(kāi)發(fā)商大量拿地，當(dāng)市場(chǎng)上的房源高于人們的購(gòu)買(mǎi)需求時(shí)，就出現(xiàn)了大量的庫(kù)存房產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2015年待售商品房面積達(dá)7.2億平方米，住宅施工面積高達(dá)57.2億平方米，庫(kù)存總計(jì)64.4億平方米。

64.4億平方米，是一個(gè)驚人的數(shù)字。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)GDP中占有很大的比重，如果市面上的房子賣(mài)不動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不買(mǎi)地，將會(huì)導(dǎo)致GDP增速放緩甚至下滑。我國(guó)商業(yè)銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)的直接間接貸款占據(jù)主要地位。地方政府通過(guò)各種渠道向商業(yè)銀行融資，抵押的主要是土地等實(shí)物資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值。

如果房地產(chǎn)長(zhǎng)期處于高庫(kù)存狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商向銀行抵押的土地的價(jià)值大打折扣，銀行*可能出現(xiàn)斷供的情況。這樣一來(lái)容易引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，打破市場(chǎng)市場(chǎng)金融動(dòng)態(tài)平衡，擾亂市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序。

自2016年開(kāi)始，樓市去庫(kù)存成為重點(diǎn)工作。到2017年，去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)蔓延到三四線城市。三四線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)支撐比較單薄，對(duì)外來(lái)人口的吸引力也有限，那么，房子賣(mài)給誰(shuí)?那就不得不提近幾年政府大力扶持的棚改計(jì)劃。

棚戶區(qū)改造，一項(xiàng)在全國(guó)范圍實(shí)行的民生工程，但在全國(guó)各地的分布并不均勻，三四線城市占比*多，高達(dá)87%，一二線城市僅占13%。過(guò)去，棚戶區(qū)改造的安置*是“分房”，即就地安置。2015年后，就地安置轉(zhuǎn)向貨幣化安置，也就是以定向貨幣寬松的*助力商品房去庫(kù)存。沒(méi)有買(mǎi)房的需求?創(chuàng)造需求也要讓你去買(mǎi)房……

錢(qián)從哪來(lái)?

央行創(chuàng)設(shè)出PSL(抵押補(bǔ)充貸款)工具“定向放水”，通過(guò)PSL以低利率的*向國(guó)開(kāi)行提供貸款，國(guó)開(kāi)行再向各地提供棚改專項(xiàng)貸款。錢(qián)的問(wèn)題就解決了。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)于一二線樓市的調(diào)控越來(lái)越多，在限購(gòu)限貸限賣(mài)等手段下，再想在一二線城市買(mǎi)房已經(jīng)沒(méi)那么容易了。對(duì)于炒房團(tuán)來(lái)說(shuō)，再在一二線大城市炒房面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，自然將眼光投向了三四線城市。再加上當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房的群體和返鄉(xiāng)置業(yè)的群體，原本冷清的三四線樓市火了。

很多身處三四線城市的人都親身經(jīng)歷了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)從幾千沖上1萬(wàn)元的過(guò)程，高企的房?jī)r(jià)提高了生活成本，增加了生活負(fù)擔(dān)，不過(guò)，這種局面很快將迎來(lái)變局。

10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次提到了棚改問(wèn)題，再次對(duì)棚改相關(guān)的政策定下了基調(diào)，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快地取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

隨著棚改的降溫，各地紛紛告別激進(jìn)。今年8月份，長(zhǎng)春率先下發(fā)文件明確取消棚改項(xiàng)目貨幣化安置購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策。經(jīng)過(guò)幾番調(diào)控，現(xiàn)在一線及熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于平穩(wěn)。目前包括西安、武漢、南京、鄭州、成都等在內(nèi)的二線城市已經(jīng)展開(kāi)了搶人大戰(zhàn)。對(duì)于無(wú)法在一線城市落戶的人來(lái)說(shuō)，這些城市將是優(yōu)于三四線城市的選擇。

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