2019年4月公攤面積取消？告別“公攤”計價，中國房價即將暴漲？

中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，其中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”的說法引發(fā)輿論關(guān)注。有人認為，這樣會導(dǎo)致房價大幅上漲。但多位專家指出，一方面文件尚在征求意見階段，與實際落地還有一段不小的距離；另一方面，使用套內(nèi)面積交易僅涉及計價*的調(diào)整，只會導(dǎo)致兩種不同口徑的房價數(shù)據(jù)不可比，不會影響市場交易的實際價格，更不至于引發(fā)市場波動。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，后一部分被人們簡稱為“公攤”。一般而言，商品房大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井等計入公攤面積。中國2001年頒布實施的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。但在實際交易中，除重慶等個別城市外，人們買房大多是以建筑面積計算房價。

公攤面積計價的存在容易讓人產(chǎn)生“買了100平方米的房子實際獲得70平方米”的感受。相關(guān)人員指出，除了容易誤導(dǎo)消費者外，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來，業(yè)主并不知道實際的公攤面積是多少。小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主公攤面積之和可能大于實際總公攤面積，這其中暗含很大的灰色空間，容易導(dǎo)致糾紛。加之，包含公攤面積的衍生費用計算存在不合理現(xiàn)象。如暖氣費的計算*包含了樓梯、過道等。精裝房可能存在公共區(qū)域裝修成本分攤的問題。此外，房地產(chǎn)交易稅收也以建筑面積征收，包含了不被使用的公攤部分。

因此，將公攤面積計入房價引起不少消費者的吐槽。但是，有問題的不是公攤面積，而是衍生費用的計算*。事實上，適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度。過大的公攤面積意味著需要為之付出更高的維護成本，而過低的公攤部分則意味著公共配套設(shè)施的不完善。

因此，以套內(nèi)面積計價這種“所見即所得”的*，可以杜絕公攤面積不透明的問題，增加交易信息對稱性，也可以避免消費者在衍生費用方面產(chǎn)生糾紛，完善房地產(chǎn)稅費管理，有利于維護消費者的利益。

決定房價的是供需關(guān)系，不是計價*。房價的計價*變化只是造成不同口徑數(shù)據(jù)的不可比，并沒有改變市場價格。值得注意的是，這項調(diào)整對開發(fā)商未來建房可能會產(chǎn)生影響。目前一部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商會受到影響。而未來如果開發(fā)商為了增加套內(nèi)面積過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下降，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

目前上述文件尚處于征求意見階段，到真正實施還需要一系列政策的配置，包括涉及到的統(tǒng)計制度、稅收制度、物業(yè)收費等問題。比如，要做好房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可比性銜接，調(diào)整普通住宅和非普通的劃分標(biāo)準(zhǔn)等等。

（文章轉(zhuǎn)載中國經(jīng)濟網(wǎng)）

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