2019房價走勢逐漸清晰：2019全國首套房貸平均利率微降，房企今年債務到期預計超5000億！

2019房價走勢逐漸清晰，2019全國首套房貸款平均利率已連續(xù)兩月輕微下滑，房企今年債務到期預計超5000億！融360大數據研究院監(jiān)測數據顯示：2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當于基準利率1.155倍，環(huán)比去年12月下降0.35%。（推薦閱讀：2019年買房*時間）

*銀行某房貸經理告訴《華夏時報》記者，他所在的銀行在深圳地區(qū)從2018年第四季度開始個人首套房貸利率為基準利率由上浮15%降為上浮10%，至今沒有變化，現(xiàn)在放貸速度正常。

然而，受春節(jié)、返鄉(xiāng)置業(yè)、棚改貨幣化安置放緩等因素的影響，原本低迷的樓市現(xiàn)狀，在2019年首月并沒有迎來預想中的開門紅。

一、全國首套房貸平均利率微降

據易居研究院監(jiān)測，2019年1月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降31%，同比下降14%。一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降36%，同比增長19%；18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降30%，同比下降14%；18個三、四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降30%，同比下降21%。

與此同時，2019年以來，華僑城等多家房企紛紛發(fā)布融資計劃，額度均超過10億元。從融資用途看，主要用于償還到期債務。多家機構預計，2019年全年房企還債規(guī)模超過4000億元，2020年超過5200億元，償債壓力較大。

二、房貸利率維持低位

2018年年底深圳各大行便被陸續(xù)爆出利率松動，*銀行某房貸經理告訴《華夏時報》記者，他所在的銀行在深圳地區(qū)從2018年第四季度開始個人首套房貸利率為基準利率由上浮15%降為上浮10%，至今沒有變化，放貸速度正常。

融360大數據研究院發(fā)布*監(jiān)測數據顯示，2019年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.66%，連續(xù)兩月回落。

從城市來看，1月共有7個城市首套房貸利率出現(xiàn)下降，較2018年12月的17個城市有所減少，多數城市從去年12月出現(xiàn)下降后，今年1月保持穩(wěn)定。

四大一線城市中，1月上海首套房貸平均利率*，為5.09%，廣州為5.55%，深圳為5.57%，均較上月持平；但北京首套房貸款平均利率為5.43%，較上月回落0.02%，連續(xù)兩月出現(xiàn)下降。

相比于一線城市的小幅變化，二線城市房貸利率則歷經了大面積回調。以天津地區(qū)為例，多家銀行下調房貸利率，首套房利率由上期的*基準上浮15%下降到*基準上浮5%。哈爾濱二套房貸平均利率也由去年12月份的6.45%跌至6.08%。

數據還顯示，在全國35個城市533家銀行中，首套房貸利率走低或持平的銀行數量占比超過九成，其中，有34家銀行貸款利率回調，占比6.38%；有479家銀行貸款利率較上月持平，占比89.87%。

合碩機構首席分析師郭毅認為，在銀行年初信貸額度相對寬松的狀態(tài)下，首套房貸利率上浮的幅度持續(xù)減少，其實也是意味著商業(yè)銀行希望能夠更多地發(fā)掘市場的個人房貸能力。但是對于市場來說，雖然房貸利率減少對于購房成本會造成一定的下調影響，但其實并不會對整個市場需求產生更多的拉動。因為從目前來看，影響到樓市整體需求釋放*核心的原因還在于二套首付比例過高以及認房又認貸的購房資格及信貸標準認定過于嚴格，從而造成了購房者支付能力不足而影響到購房需求。

三、房企加快融資步伐

2015年至2016年是房地產行業(yè)的借貸高峰期，從2018年底開始房企進入償債高峰期。2019年也被認為是樓市回暖前*難熬的一年。前有銷售業(yè)績承壓，后有償債高峰期來臨，房企紛紛借新債還舊債，余下的再充當一般運營*。    

進入2019年以來，房企密集發(fā)債，融資力度持續(xù)加大。Wind數據顯示，2019年房企公司債到期規(guī)模2640億元；企業(yè)債到期規(guī)模183億元；非金融企業(yè)債務融資工具到期規(guī)模1037億元；資產支持*到期規(guī)模628億元；海外債到期規(guī)模846億元，總計到期規(guī)模5334億元。截至2月18日，房企境內外發(fā)債規(guī)模已達1546.45億元

多家房企近期密集發(fā)債，同時融資成本控制在相對較低的水平上。從目前來看房企這種企業(yè)債在今年年初的時候獲得監(jiān)管部門的獲批，所以才有了密集發(fā)債現(xiàn)象的存在。其實并不代表融資監(jiān)管的放松，對于整個房地產行業(yè)*的監(jiān)管還是保持著相對嚴格的狀態(tài)，但也并不意味著會堵塞房企融資的所有通道，從目前來看，這些通道也出現(xiàn)了寬松的可能。

實際上，在過去的1月份，房企融*額已經開始行動。據同策研究院監(jiān)測數據，1月份40家典型上市房企完成融*額折合人民幣共計790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。

繼2018年9月、10月融*額連續(xù)下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑后，2019年1月40家監(jiān)測房企融資總額開始明顯回升。

從企業(yè)端來看，今年樓市的成交狀況不會很樂觀，尤其是三四線城市整體棚改的降溫，對于整個房企業(yè)績的實現(xiàn)和*回籠都會形成一定的利空影響。所以在年初的時候房企通過發(fā)債來補充這種流動性的缺口，其實也是為了保障企業(yè)在規(guī)?；瘮U張的過程中保證其經營的穩(wěn)健。同時在今年部分城市土地市場進入低谷期時，部分企業(yè)可以借助市場短周期下滑的這樣的狀態(tài)，再做一些更深的企業(yè)發(fā)展布局的調整，在部分地區(qū)加碼土地，將會為市場進入上升周期后，企業(yè)利潤率的提升起到一定的幫助。

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