房產(chǎn)勁爆：一線城市二手房價(jià)首現(xiàn)下降 房地產(chǎn)業(yè)增速持續(xù)走低

4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年季度，房地產(chǎn)業(yè)增加值為13845億元，同比增長4。9%。自去年第二季度以來，已連續(xù)四個(gè)季度低于同期的GDP增速，相比去年一季度7。8%的增速，也明顯下降。

房地產(chǎn)業(yè)增加值增速下滑，說明行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率出現(xiàn)下降。房價(jià)走勢企穩(wěn)乃至回調(diào)，正是其中的一個(gè)直觀表現(xiàn)。

國家統(tǒng)計(jì)局在當(dāng)日發(fā)布了70大中城市的房價(jià)變化情況。今年3月，15個(gè)熱點(diǎn)城市的房價(jià)走勢平穩(wěn)，部分城市房價(jià)下跌。領(lǐng)漲者繼續(xù)由二三線城市占據(jù)，但漲幅并不大。這都顯示出，整體房價(jià)在調(diào)控的作用下逐漸企穩(wěn)。

過去幾年來，因行業(yè)規(guī)模高速擴(kuò)大，以及對(duì)GDP增長的高貢獻(xiàn)率，房地產(chǎn)業(yè)曾被稱為國民經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。從數(shù)據(jù)上看，在過去兩年（2016年和2017年）連續(xù)創(chuàng)下歷史交易記錄之后，這種地位已經(jīng)動(dòng)搖。分析人士認(rèn)為，行業(yè)正進(jìn)入供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)后的穩(wěn)定發(fā)展期，樓市調(diào)控?cái)U(kuò)圍和長效機(jī)制醞釀，將使得價(jià)格和成交量進(jìn)一步企穩(wěn)。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率將可能繼續(xù)下滑。

熱點(diǎn)城市房價(jià)平穩(wěn)

今年3月，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格（不含保障房）總體保持基本穩(wěn)定。從環(huán)比看，7個(gè)城市新房價(jià)格下降，降幅在0。1%至0。4%之間；2個(gè)城市持平；6個(gè)城市微漲，漲幅在0。1%至0。2%之間。同比看，有9個(gè)城市的新房價(jià)格降至去年同期以下。

其中，一線城市的新房價(jià)格平均同比下滑0。6%，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下降；二手房平均價(jià)格則出現(xiàn)同比下滑。

15個(gè)熱點(diǎn)城市的房價(jià)漲幅明顯低于70城平均水平，說明分類調(diào)控的效果顯著。按照國家統(tǒng)計(jì)局城市司統(tǒng)計(jì)師劉建偉的解讀，這是由于“各地繼續(xù)以因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)政策為主基調(diào)，堅(jiān)持分類調(diào)控，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性”。

在熱點(diǎn)城市以外，房價(jià)表現(xiàn)略有起色。?？?、秦皇島、長春成為房價(jià)（環(huán)比）領(lǐng)漲者，延續(xù)了去年以來“一線城市平穩(wěn)，二三線城市領(lǐng)漲”的大格局。

但即便是漲幅的?？?，新房價(jià)格環(huán)比漲幅也僅為2。1%。且海南房地產(chǎn)市場向來缺乏穩(wěn)定性，這一漲幅也被認(rèn)為很難延續(xù)。

總體來看，今年3月，70個(gè)大中城市新房價(jià)格平均環(huán)比上漲0。42%，漲幅比此前兩個(gè)月有所擴(kuò)大。按照中原地產(chǎn)的觀點(diǎn)，這是由于此前壓抑的需求正在謀求釋放所致。其中，經(jīng)過幾年的“去庫存”進(jìn)程，很多二三線城市的庫存降至低位，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，使得房價(jià)有抬頭的動(dòng)力。

另一方面，板塊輪動(dòng)效應(yīng)仍在繼續(xù)，部分起步較晚、房價(jià)基數(shù)不高的城市成為新一輪熱點(diǎn)。如隨著東北樓市的反彈，東北城市的房價(jià)漲幅已連續(xù)多月名列前茅。

在大部分機(jī)構(gòu)看來，二三線城市房價(jià)雖有上漲壓力，但漲勢并不會(huì)持續(xù)太久。今年的政府工作報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控?！比珖鴥蓵?huì)結(jié)束后，大連、阜陽、長沙、沈陽、海南等地紛紛出臺(tái)政策，搖號(hào)買房、分區(qū)域調(diào)控等做法，說明樓市調(diào)控正不斷深化和細(xì)化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步向三四線城市蔓延，并呈現(xiàn)出“打地鼠”的特征。因此，熱點(diǎn)區(qū)域的房價(jià)漲勢將很快被打壓，今年的整體房價(jià)水平將繼續(xù)企穩(wěn)。

經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率縮小

除房價(jià)外，成交量也因各種因素被遏制。今年一季度，全國商品房銷售面積同比增長3。6%，銷售額同比增長10。4%，增幅雙雙降至2015年7月以來的新低。

按照市場人士的觀點(diǎn)，量、價(jià)受挫，說明房地產(chǎn)行業(yè)的活躍度出現(xiàn)下降，并將直接影響到其在國民經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)率。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年季度，房地產(chǎn)業(yè)增加值為13845億元，同比增長4。9%，低于同期的GDP增速。

國家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)業(yè)列入“服務(wù)業(yè)”的范疇，并細(xì)分為70個(gè)大類，涵蓋新房、二手房、*、物業(yè)等領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)增加值是指依靠房地產(chǎn)買賣、*、維護(hù)等形成的各項(xiàng)收入（包括傭金等）。因此，這一指標(biāo)雖不同于量、價(jià)等直觀指標(biāo)，但能夠在同口徑下，與GDP做出的對(duì)照。

自2000年以來，房地產(chǎn)業(yè)增加值呈逐年擴(kuò)大的趨勢。其中，從2004年土地出讓市場化改革后算起，增長較快（增速大于7%）的年份分別是2005年－2007年、2009年－2011年、2013年、2016年。由于這些年份均為市場“大年”，說明行業(yè)增加值與交易市場——而非*、物業(yè)市場——的關(guān)聯(lián)度更大，且有一定的正相關(guān)性。在其中的多數(shù)年份里，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速高于同期的GDP增速，說明當(dāng)市場向好時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率也較大。

實(shí)際上，過去多年來，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中享有的“支柱地位”，正是由來于此。

2017年，樓市成交量創(chuàng)下歷史新高，房價(jià)漲幅也一度達(dá)到階段性高點(diǎn)。但由于基數(shù)較高，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速仍然下降，當(dāng)年二季度已低于同期的GDP增速。2017年全年，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速降至5.6%，同年的GDP增速則是6.9%。

“房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率正在下降?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從表面上看，這源于樓市調(diào)控政策的延續(xù)和深化，使得成交量趨于平穩(wěn)、房價(jià)增長乏力。

但從大周期的角度來看，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)從供不應(yīng)求過渡到供大于求階段。雖然棚戶區(qū)改造仍會(huì)對(duì)三四線樓市帶來刺激，但市場爆發(fā)式增長的基礎(chǔ)已不存在。且這種變化是不可逆轉(zhuǎn)的。即使*、物管市場崛起，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率仍然不及交易市場。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，這種變化并不是壞事。房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，使得其周期性波動(dòng)不會(huì)傳遞到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，使得經(jīng)濟(jì)增長更為平穩(wěn)。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度下降，也會(huì)倒逼一些城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。（來源：經(jīng)濟(jì)報(bào)道張敏）