驚！三線城市的房?jī)r(jià)已如強(qiáng)弩之末，但這些城市房?jī)r(jià)竟然屹立不倒

當(dāng)一二線城市感受到調(diào)控的嚴(yán)格之時(shí)，三線城市卻乘勢(shì)而起，房?jī)r(jià)進(jìn)入了快車道。但是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，3月份，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，三線城市房?jī)r(jià)的漲幅終于開始回落。

在此之前，在業(yè)界就有很多人認(rèn)為，不少三線城市的房?jī)r(jià)缺乏必要的支撐，僅靠一二線城市的溢出效應(yīng)在維持，如同秋后的螞蚱蹦跶不了幾天。雖然三四線樓市已是強(qiáng)弩之末，暗藏危機(jī)，但也不能一概而論，在個(gè)別三四線城市仍然存在著一些機(jī)會(huì)。

核心城市周邊的三四線城市

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任、中國(guó)發(fā)展基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，2014年房地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到需求峰值，之后房地產(chǎn)*基本持平，然后下降。為什么2016年房?jī)r(jià)又開始上漲？這一輪上漲區(qū)別于過(guò)去的一個(gè)很大特點(diǎn)，是珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀等城市群的加快成長(zhǎng)，吸引更多年輕人在這些區(qū)域聚集。這是城市化發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物，也是發(fā)達(dá)國(guó)家都曾經(jīng)歷過(guò)的歷史階段。

在城市群之中，由于中心城市的輻射作用，背靠大樹好乘涼，其周邊的三四線城市總體上是具備購(gòu)買價(jià)值的。

交通便利的三四線城市

道路交通是一個(gè)城市發(fā)展的基礎(chǔ)，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的提升起著至關(guān)重要的作用。交通所帶來(lái)的客流量能夠促使城市的商業(yè)繁榮，物流的改善也將帶動(dòng)地價(jià)的升值。

符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型方向的三四線城市

中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)和城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的深水區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著較大的下行壓力，城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是必然面對(duì)的課題。

在產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型方面先行一步的三四線城市，同時(shí)也具備了扎實(shí)的樓市發(fā)展基礎(chǔ)。反之，有些城市房?jī)r(jià)一度飆升，也只是虛火。

譬如，曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的唐山樓市，卻由于唐山畢竟只是一個(gè)老工業(yè)城市，難以繼續(xù)支撐樓市。

存銷比與供需比合理的三四線城市

存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫(kù)存面積/*近六個(gè)月新建商品住宅銷售面積平均值，其合理區(qū)間為12-16個(gè)月，高于該區(qū)間說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏小。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中曾提到，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

供需比指的是供應(yīng)量與需求量的比值。當(dāng)供需比＜1.1時(shí)，供需關(guān)系較為合理；當(dāng)供需比在1.1-1.2時(shí)，處于相對(duì)均衡區(qū)間；當(dāng)供需比＞2.0時(shí)，就說(shuō)明供需失衡了。供需比低的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲,供需比高的城市房?jī)r(jià)將會(huì)下跌。

人口流入較多的三四線城市

人流方能帶來(lái)錢流，“流動(dòng)人口”這四個(gè)字背后往往蘊(yùn)藏著流動(dòng)的財(cái)富。如果一個(gè)城市能持續(xù)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，吸納外來(lái)人口，在財(cái)富總量增加的同時(shí)房?jī)r(jià)也必然會(huì)隨之上漲。因此，可以說(shuō)，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)在很大程度上由流動(dòng)的人口所決定。

大開發(fā)商入駐較多的三四線城市

在涌入三四線城市的房企中，除了一些譬如恒大、碧桂園等多年來(lái)扎根三四線城市的房企，有很大一部分房企是聞風(fēng)而來(lái)，把三四線城市當(dāng)作資本的“避風(fēng)港”。

所以，在判斷哪些三四線城市還有機(jī)會(huì)的時(shí)候，一定跟著大開發(fā)商的步伐。多年布局，一朝獲利，他們的嗅覺(jué)是靈敏的。

棚戶區(qū)改造規(guī)模較大的三四線城市。

三四線城市實(shí)施棚改貨幣化，使得手持貨幣的人增多，從而給予樓市以很大的提振。所以，棚改規(guī)模較大的城市，相對(duì)來(lái)說(shuō)機(jī)會(huì)也較大，相當(dāng)于政府在為樓市開辟坦途。