馬云說(shuō)8年后房?jī)r(jià)如蔥？還是任國(guó)強(qiáng)說(shuō)的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲？

近日，國(guó)內(nèi)三四線城市房?jī)r(jià)上漲，各項(xiàng)房地產(chǎn)指數(shù)開始回升，以任志強(qiáng)為代表的房地產(chǎn)大佬們又現(xiàn)身江湖，告訴大家買房要趁早，否則一旦調(diào)控放松，房?jī)r(jià)還會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，現(xiàn)在正是炒底樓市好時(shí)機(jī)。

而前段時(shí)間，像馬云、王思聰?shù)雀簧檀罂儏s堅(jiān)持八年后房?jī)r(jià)如蔥價(jià)，勸告年輕人不要買房。而在此房地產(chǎn)關(guān)鍵時(shí)段，多空雙方的觀點(diǎn)在隔空對(duì)廝起來(lái)。

有些人認(rèn)為，這十多年來(lái)任志強(qiáng)的話基本沒(méi)有失算過(guò)，而任志強(qiáng)說(shuō)現(xiàn)在是炒底房地產(chǎn)時(shí)機(jī)，他們也隨聲附和。也有些人指出，中央目前對(duì)房地產(chǎn)的看法是，是只住不炒，堅(jiān)決打擊炒房行為，要讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，如此一來(lái)，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)很難，下跌的空間已經(jīng)打開，未來(lái)說(shuō)不定房?jī)r(jià)真的有一輪大調(diào)整。

對(duì)此，我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)去投機(jī)化后，決定房?jī)r(jià)能否再跌回之前的位置取決于兩點(diǎn)：一是當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨绞欠裰鹉暝鲩L(zhǎng)。十多年前，月薪有一萬(wàn)的人聽得起非常罕見(jiàn)，現(xiàn)在一二線城市里面開始增多。收入水平的提高，預(yù)示了居民的購(gòu)房能力的增強(qiáng)，再要讓房?jī)r(jià)回到十多年前初期啟動(dòng)時(shí)的水平顯然不現(xiàn)實(shí)。

二是，取決于銀行的杠桿率水平。目前銀行對(duì)首套房貸堅(jiān)持是三成首付，對(duì)二套房貸利率是六成首付，而且還能貸三十年，這樣的金融杠桿率也不算低。北京商住房?jī)r(jià)格快速跌去50%就是不讓再加杠桿了，購(gòu)買商住房都要現(xiàn)金支付。如果購(gòu)房的高杠桿還存在，那么房?jī)r(jià)跌去六七成可能性很大。

但是不管怎么說(shuō)，只要國(guó)家堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不松動(dòng)，并倡導(dǎo)房子只住不炒，并且堅(jiān)決打擊炒房行為，那么一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)以每年下跌15%左右的速度回歸，若干年之后，房?jī)r(jià)一定會(huì)回歸當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力的范圍內(nèi)。而三四線城市一旦投機(jī)炒房者退出，居民收入又沒(méi)跟上，房?jī)r(jià)跌回起點(diǎn)的可能性是很大的。

若看中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)，必須是短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口這三大因素構(gòu)成，之前房?jī)r(jià)上漲這十多年來(lái)，無(wú)不是金融政策寬松、土地供給稀缺、人口凈流入，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的需求會(huì)產(chǎn)生重大影響。那么導(dǎo)致未房?jī)r(jià)能否跌到10多年前房?jī)r(jià)水平因素有哪些呢？

首先，2018年我國(guó)將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的貨幣政策，這就意味著，首套房貸利率，以及二套房貸利率不斷上調(diào)，信貸政策會(huì)持續(xù)收緊，無(wú)論是個(gè)人還是房企融資成本將大幅提升。房貸利率的上升，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，不僅可以清除投機(jī)炒作性購(gòu)房需求，而且還能讓一些擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而要不顧一切入市的剛需群體冷靜下來(lái)，在購(gòu)房方面更趨于理性。

此外，由于去年盲目擴(kuò)張拿地，目前房企的負(fù)債率也創(chuàng)下了歷史新高，房企的平均負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)80%，目前狀況是，房企現(xiàn)在*回籠速度放緩，國(guó)內(nèi)融資難度增加，今年下半又將遇到因前幾年擴(kuò)張的債務(wù)到期，需還本付息之際，所以下半年不排除房企主動(dòng)下調(diào)房?jī)r(jià)，回籠*的可能。

再者，中期看土地，因?yàn)橥恋毓?yīng)少了，地價(jià)就會(huì)上升，而地價(jià)上升了肯定會(huì)推動(dòng)新房?jī)r(jià)格的上漲，通常是“物以稀為貴”的道理。但是，各地方政府都在探索新的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)行多元化，多主體供應(yīng)。

政府未來(lái)將不再是的土地供應(yīng)者，以后不僅要要新的土地入市，而且還要盤活存量土地（城中村、商改住）。一旦土地供應(yīng)多了，地價(jià)不會(huì)再像以往那樣屢刷新高，房?jī)r(jià)就再也沒(méi)有理由上上漲了。再加上，政策調(diào)控堅(jiān)持限購(gòu)、限價(jià)、限售這三大殺手锏，把投機(jī)性需求給壓制住。房?jī)r(jià)將逐步回歸居住屬性。

，長(zhǎng)期看人口的情況。目前剛需購(gòu)房群體主要是70、80后，自住房率已經(jīng)高達(dá)73%，很多大城市的居民一般都有二三套房產(chǎn)，隨著中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，從現(xiàn)在開始，中國(guó)主要住房的主要購(gòu)買者將逐步轉(zhuǎn)向90后。

不過(guò)90后與70后、80后相比，都不甘為一套房子背負(fù)起未來(lái)幾十年的房貸。而隨著政府推出長(zhǎng)效機(jī)制，建立健全住房*市場(chǎng)。在很多90后看來(lái)，還是租房生活比較安逸。所以，當(dāng)80后購(gòu)房需求結(jié)束，城市購(gòu)房需求又呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。大型城市房產(chǎn)的購(gòu)買需求遠(yuǎn)沒(méi)有一些人想象的會(huì)那么強(qiáng)勁。

再看三四線城市，每一年人口都是負(fù)增長(zhǎng)，年輕人拖家?guī)Э诘耐欢€城市擠，頂多逢年過(guò)節(jié)回鄉(xiāng)住幾天。當(dāng)前三四線城市房?jī)r(jià)上漲毫無(wú)道理可言，都是棚戶區(qū)改造貨幣化安置、炒房客炒房、去庫(kù)存所造成的，這樣的房?jī)r(jià)能持續(xù)多久可想而知，到無(wú)非就像燕郊那般斷崖式的下跌，到時(shí)候不僅房?jī)r(jià)跌得回到解決前，而且二手房根本就是有價(jià)無(wú)市。

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，看多觀點(diǎn)認(rèn)為趁著政府調(diào)控之機(jī)，房?jī)r(jià)正是炒底階段，一旦政策因擴(kuò)內(nèi)需松手，房?jī)r(jià)會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。而看空者認(rèn)為，在住房不炒的影響下，房?jī)r(jià)將跌到如蔥價(jià)一樣。但我們可以肯定，一二線城市在去投機(jī)化后，房?jī)r(jià)下跌幅度將由當(dāng)?shù)貏傂栀?gòu)買力決定，但三四線城市房?jī)r(jià)回到解放前的概率很大，真的會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)不如蔥價(jià)的結(jié)果。

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