“粵港澳大灣區(qū)”就要來(lái)臨 內(nèi)地的樓市還會(huì)這樣瘋長(zhǎng)嗎？

有媒體報(bào)道，近期，全國(guó)政協(xié)港澳臺(tái)僑委員會(huì)主任朱小丹透露了粵港澳大灣區(qū)的動(dòng)態(tài)，他表示，大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要將出臺(tái)，國(guó)務(wù)院在作修改，預(yù)計(jì)5月正式公布。

在此之前，出臺(tái)實(shí)施粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，全面推進(jìn)內(nèi)地同香港、澳門互利合作已經(jīng)被寫入今年的政府工作報(bào)告。

緊隨其后的是一大波概念股的利好。然后，你懂的，樓市或?qū)⑹苡绊懀吘狗績(jī)r(jià)隨政策波動(dòng)，也不是什么新鮮事了。

1、政策如何影響房?jī)r(jià)？比如極端像丹東

*近給人的感覺(jué)就是：海南火完丹東火，丹東火完“約談12城”火，還有之前的雄安新區(qū)，以及一直點(diǎn)著火從未熄滅過(guò)的一線城市們。隨著各種新政出臺(tái)，各地的樓市都紛紛波動(dòng)。

現(xiàn)實(shí)永遠(yuǎn)比想象中的更加魔幻。尤其是48小時(shí)上漲57%的東北小城“丹東”，誰(shuí)也沒(méi)想到因?yàn)楦舯诶铣?，而讓自己從默默無(wú)聞?wù)旧狭水?dāng)代網(wǎng)紅的位置。

媒體和一波又一波的炒客們共同見(jiàn)證了這一丹東歷史時(shí)刻：從售樓廳無(wú)人問(wèn)津，到丹東不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)通知因登記業(yè)務(wù)急劇增加，實(shí)行預(yù)約發(fā)號(hào)；

江景住宅從3000塊/平米的單價(jià)跳至七八千。開(kāi)發(fā)商也顧不得合法與否，紛紛自行定制“限購(gòu)政策”，捂盤惜售已成常態(tài)。

遼寧省委曾描繪過(guò)丹東的產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖：“南有廈門，北有丹東”，并將丹東新區(qū)綜合定位為：中朝邊境互補(bǔ)合作的橋頭堡、未來(lái)的區(qū)域綜合交通樞紐；區(qū)域定位為：丹東未來(lái)的“銅鑼灣”。

從目前的房?jī)r(jià)來(lái)看，倒是離“銅鑼灣”接近了一大步。其經(jīng)濟(jì)實(shí)力又如何呢？

公開(kāi)資料顯示，丹東2017年GDP為793億元，在遼寧14個(gè)城市中排名第9。從2010年到2016年，丹東人口持續(xù)減少，流失了28%，財(cái)政收入下滑15%，在遼寧14城排名倒數(shù)。截至2016年底，該市60周歲及以上戶籍老年人口超過(guò)20%。

如此來(lái)看，這火爆的樓市99%的原因當(dāng)“歸功于”隔壁老朝祭出的新政。

杠桿游戲也多次說(shuō)過(guò)，我國(guó)樓市其實(shí)就是政策市。盡管受土地供給、貨幣政策等因素的影響，但短期內(nèi)，大部分是市場(chǎng)預(yù)期在決定房?jī)r(jià)。

而市場(chǎng)預(yù)期如何形成？就看上頭。

2、“粵港澳大灣區(qū)”發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)在即，樓市還會(huì)好嗎？

這一次的“粵港澳大灣區(qū)”呢？盡管正式的發(fā)展規(guī)劃尚還沒(méi)發(fā)布，但從各方表態(tài)來(lái)看，“大灣區(qū)”的級(jí)別低不了。

比如廣東省社會(huì)科學(xué)院、香港明匯智庫(kù)、香港紫荊雜志社、中國(guó)國(guó)家行政學(xué)院(香港)工商專業(yè)同學(xué)會(huì)、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社近期共同發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)建設(shè)報(bào)告2018》就指出，粵港澳大灣區(qū)是“繼東京、紐約、舊金山灣區(qū)之后對(duì)全球資本*具有強(qiáng)大吸引力和輻射力的第四大灣區(qū)?！?/p>

彭博經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳世淵也對(duì)媒體表示，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃或著眼于打造一個(gè)、具有高度活力的城市群，進(jìn)一步提升大灣區(qū)制造業(yè)、高科技、創(chuàng)新、金融、外貿(mào)、港口、文化和旅游等多個(gè)領(lǐng)域的中心地位。

的大灣區(qū)，怎么也得匹配的高房?jī)r(jià)吧？

實(shí)際上，市場(chǎng)早就已經(jīng)察覺(jué)到動(dòng)向，并已經(jīng)開(kāi)始了布局。大量房企在披露年報(bào)時(shí)都紛紛提及在大灣區(qū)的布局。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度這9座城市的的合計(jì)土地成交金額共計(jì)805億。

在房住不炒的大背景下，大灣區(qū)的9座城市是否會(huì)重演“丹東神話”？杠桿游戲倒覺(jué)得不大可能。

就大灣區(qū)的9座城市：深圳、廣州、佛山、肇慶、東莞、惠州、珠海、中山、江門，和2座特別行政區(qū)：香港、澳門而言，房?jī)r(jià)都已經(jīng)不低了。

稍微低一些的江門、肇慶情況如何呢？江門市住建局近日公布的《2018年4月江門房地產(chǎn)市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)》顯示，該市新房住宅成交均價(jià)為8526元/平方米，環(huán)比上漲3.9%，同比上漲23%。

肇慶市2018年4月均價(jià)也達(dá)到8632元/平，去年同期均價(jià)為5371元/平，上漲60%多！

其他6座城市均價(jià)都已經(jīng)在1萬(wàn)元以上，的深圳，4月均價(jià)54169元/平方米。

這些城市在被納入“大灣區(qū)”范圍之前，其實(shí)大部分已經(jīng)是較為熱門的炒房城市了，限購(gòu)什么的都已經(jīng)加持。

再加上因?yàn)橐?guī)劃即將出臺(tái)，熱錢開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，部分城市又開(kāi)始紛紛為調(diào)控“打補(bǔ)丁”，比如東莞、佛山、江門，*近半個(gè)月都有所行動(dòng)，推出新政預(yù)防炒房。

目前效果如何還不好說(shuō)，但至少明確了態(tài)度，就是不想讓炒房客日子好過(guò)?？梢灶A(yù)想，想要在這些地方*樓市，無(wú)論是*體量還是政策限制來(lái)看，都要比在丹東之類難度提高幾個(gè)級(jí)別。

當(dāng)然，我國(guó)的事情，一切皆有可能。

3、大灣區(qū)領(lǐng)頭羊深圳，“19連跌”之后會(huì)如何？

來(lái)說(shuō)說(shuō)“粵港澳大灣區(qū)”重量級(jí)城市：深圳。對(duì)于這座城市，杠桿游戲一直不想多說(shuō)，因?yàn)橛羞^(guò)某些經(jīng)歷，害怕啊！

*近一次看到深圳的消息是房?jī)r(jià)“19連跌”。

深圳市規(guī)土委公布數(shù)據(jù)顯示，深圳2018年4月新房成交均價(jià)54169元/平方米，較3月每平方米下降了16元。這是自2016年10月出臺(tái)樓市調(diào)控政策以來(lái)，深圳新房均價(jià)的連續(xù)第19個(gè)月下降。

其實(shí)關(guān)注深圳的朋友都會(huì)發(fā)現(xiàn)，所謂的“19連跌”，其實(shí)對(duì)于其均價(jià)來(lái)說(shuō)，跌幅小的幾乎可以忽略不計(jì)。

除了2016年10月，深圳推出史上*嚴(yán)厲的“深八條”以來(lái)，當(dāng)月均價(jià)下跌了6000元左右還比較慘之外，隨后的連跌18個(gè)月，累計(jì)下跌額度還不到1500元，這對(duì)于其別的單價(jià)來(lái)說(shuō)少得可憐。

杠桿游戲也說(shuō)過(guò)，受市域面積所限，深圳房?jī)r(jià)幾乎無(wú)解。

市域面積全國(guó)十大城市中*小，供給緊張。棚改、舊改、廠改也不是那么容易，利益協(xié)調(diào)糾紛很多。

作為大灣區(qū)的梯隊(duì)城市，從長(zhǎng)期來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)香港化的可能性很高。香港目前是什么情況？

*近看到的公開(kāi)報(bào)道是，5月7日，香港市區(qū)重建局（簡(jiǎn)稱市建局）公布以實(shí)用面積每平方呎約23568港元，向西營(yíng)盤崇慶里/桂香街項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)主發(fā)出收購(gòu)建議。

逾2.3萬(wàn)收購(gòu)呎價(jià)是什么概念？假設(shè)自住業(yè)主目前持有450平方呎（約50平方米），收購(gòu)款項(xiàng)就達(dá)到了1060多萬(wàn)港幣（約860萬(wàn)人民幣）！

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，深圳和香港的不同在于，雖然深圳自己市域總面積不算大，但周邊大?。‰S著城市交通，包括軌道越來(lái)越發(fā)達(dá)，深圳還可以更大?？梢越ㄔO(shè)的地也并不是沒(méi)有，只是需要觀念更新，做出更多宜居的努力。

希望這次大灣區(qū)規(guī)劃的推出，會(huì)是一個(gè)契機(jī)。

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（以上文章內(nèi)容均來(lái)自杠桿游戲張銀銀）