限房價項目銷售規(guī)則出臺，首套剛需人群優(yōu)先選房？那么2018中國房價即將上漲？

此前討論已久的北京限房價項目的銷售管理辦法終于向公眾揭開了神秘面紗。

5月7日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》(以下簡稱《通知》)公開征求意見。該意見進一步強化了房子“住”的屬性，其中*引人關(guān)注的內(nèi)容是：限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，則由北京市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

北京限房價項目，又稱為限競房項目，其產(chǎn)生可以追溯到2016年9月，但在此之前，限房價項目的銷售規(guī)則一直沒有確定。如今隨著北京下發(fā)《通知》，相關(guān)規(guī)定浮出水面，業(yè)內(nèi)聲音表示，《通知》的發(fā)布既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到*投機購房人的擠壓。

銷售規(guī)則被明確

回望2016年，北京樓市火熱異常。當(dāng)時為了穩(wěn)定樓市，北京“930新政”出臺，新政中規(guī)定，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

隨后進入2017年，記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京市土地招拍掛市場上開始頻繁出現(xiàn)“限房價、競地價”的限房價項目，然而其銷售規(guī)則始終沒有公開。

因此，這次《通知》一經(jīng)發(fā)布就引發(fā)了不少業(yè)內(nèi)討論?！锻ㄖ凡粌H公布了限房價項目的銷售規(guī)則，還提出要把限房價項目和共有產(chǎn)權(quán)房項目掛鉤。

《通知》規(guī)定，在限房價項目辦理施工許可后，北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同北京市保障性住房建設(shè)*中心，將會對該項目可售住房的市場價格進行評估，而根據(jù)限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價與評估價之比不同，將按照以下兩種*進行銷售：

如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%時，該限房價項目將由開發(fā)商直接作為商品房，面向有購房資格的家庭銷售；如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比不高于85%，將市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。

舉例來說，如果某地塊在拍賣時規(guī)定限均價為5萬元/平米，在辦理施工許可證后，北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同北京市保障性住房建設(shè)*中心將對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。若評估價為5.5萬元/平米，5/5.5×=90.9%，即大于設(shè)定比例85%，該項目將按照商品房程序進行售賣。若評估價為6萬元/平米，5/6×=83.3%，小于設(shè)定比例85%，則該項目將會按照共有產(chǎn)權(quán)程序進行售賣。

為什么是85%的比值？

“上述類似的價格對比做法，有助于開發(fā)商真正夯實基礎(chǔ)，做過硬的產(chǎn)品，這也有助于共有產(chǎn)權(quán)市場上形成一批更為優(yōu)質(zhì)的項目，防范共有產(chǎn)權(quán)住房市場被架空的風(fēng)險出現(xiàn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示。

不過，值得一提的是，《通知》中規(guī)定的85%的比值在實施過程中并非是一成不變的。

嚴(yán)躍進分析，目前85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的，如果設(shè)定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性。

因此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說，85%的比例設(shè)置是有一定的合理性的。但未來這個比例是可以變化的，要根據(jù)政府的財力、政策的變化而變化。

據(jù)記者了解，限房價項目的銷售價格是在土地出讓時規(guī)定，但從土地出讓到住房上市銷售，即使房企開發(fā)周期較之前有所縮短，可通常還會有一年左右的時間，這期間整體的市場環(huán)境尤其是項目所在區(qū)域的市場環(huán)境，都會發(fā)生一些變化。如受一些政策規(guī)劃、地鐵規(guī)劃、商場布局等不確定因素的影響，而靈活性的調(diào)整將實現(xiàn)政策的效果化。

轉(zhuǎn)性是為穩(wěn)定房價

在業(yè)內(nèi)人士看來，實際上限房價項目和共有產(chǎn)權(quán)住房都屬于保障性商品住房的范疇，都是這兩年政府淡化經(jīng)濟適用房后的房源創(chuàng)新。那么，此次《通知》明確提出要將限價房轉(zhuǎn)性為共有產(chǎn)權(quán)房，所謂何意呢？

記者在采訪中獲悉，這是因為限房價項目的價格是在土拍時指定的，難以修改，而隨著這些項目陸續(xù)達到了預(yù)售條件，當(dāng)限房價項目銷售價與周邊商品房價差較大時，便會存在較大的套利空間。

不僅如此，根據(jù)《通知》，如果周邊市場均價漲幅較大，其與限價房的價格差超過15%，則限價房將自動轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，如此一來政府就可以通過共有產(chǎn)權(quán)房的形式來保護剛需購房者在房價高企環(huán)境下的居住權(quán)益。反之，如果市場均價漲幅有限，其與限價房的價格差并未超過15%，這也表明市場價格較為穩(wěn)定，屆時限價房將依然屬于商品房，同時將通過限售的調(diào)控政策，進一步穩(wěn)定房產(chǎn)市場。

嚴(yán)躍進進一步分析稱，對于兩限房(限房價、限套型普通商品住房)來說，未來的導(dǎo)向在于其積極和共有產(chǎn)權(quán)住房對接，也不排除會不斷加大轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)的屬性。當(dāng)然對于銷售對象來說，未來若是轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，那么認(rèn)購的群體會增加，因為共有產(chǎn)權(quán)住房套現(xiàn)的可能性是比較小的。

因此，此次《通知》中轉(zhuǎn)性的規(guī)定，很大程度上是為了積極推進共有產(chǎn)權(quán)住房市場的改革，所以將來勢必會形成較多的共有產(chǎn)權(quán)住房，這是大趨勢。當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)住房天然具有降低房價的功能，即其本身就可以通過不完全產(chǎn)權(quán)的交易，適當(dāng)控制房價，所以這次轉(zhuǎn)性的規(guī)定其實是利好降低房價的。

限度保證“住房不炒”

據(jù)記者了解，2017年至今的土地市場中，所有住宅地塊僅有共有產(chǎn)權(quán)地塊和限價房地塊兩種類型。這也就意味著，未來這些項目在辦理施工許可時，要么市場穩(wěn)定，限價房可以發(fā)揮起真正“限價”的作用；要么房價上漲，該項目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，保障剛需能夠享有共有產(chǎn)權(quán)房帶來的較低購房門檻福利。

趙秀池認(rèn)為，該《通知》增加了共有產(chǎn)權(quán)房的供給，有利于落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，因為共有產(chǎn)權(quán)房置業(yè)者只需要繳納自己持有比例的房價款，卻得到了全部住房的使用權(quán)，這將使置業(yè)者有更多的獲得感。

而且根據(jù)《通知》要求，銷售均價的限價與評估價之比的比值低于85%的設(shè)定比例時，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，北京市保障房中心收購限房價項目時，應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂收購協(xié)議，明確各自權(quán)利、義務(wù)，并應(yīng)在購房合同開始網(wǎng)簽之日起十個月內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位付清全部收購款。

比值不高于設(shè)定比例的，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。

從這些信息中看，趙秀池認(rèn)為，對房企而言，房價倒掛比例超過15%由政府收購，10個月付清房款，將加速房企的*回籠速度；但當(dāng)房價倒掛比例低于15%，限房價項目仍然為商品房，5年不許上市，這又將減少住房的流動性，將限度地打擊炒房行為，讓住房回歸居住功能。

那么，將來受《通知》影響而需要進行轉(zhuǎn)性的限房價項目多嗎？從記者采訪到的信息來看，可能未來僅有少量項目將受到影響。

對此，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時進一步表示：“如果按照85%的比例來計算，目前已推出的限價房地塊中應(yīng)該有80%以上的項目不會被收購轉(zhuǎn)變成共有產(chǎn)權(quán)房，目前的限價房地塊的價格與市場的評估價之間的比值，基本上是高于85%的?！保ㄖ袊a(chǎn)經(jīng)新聞2018.5.11）

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