2018中國(guó)房?jī)r(jià)為何易漲難跌？專家淺談：房?jī)r(jià)上漲的原因！

 由于調(diào)控政策的持續(xù)強(qiáng)力壓制，多數(shù)城市的房地產(chǎn)表現(xiàn)確實(shí)不盡如人意，于是我在各種場(chǎng)合演講時(shí)老是被問道：“該不該把房子賣掉去炒股票，獲利后再把房子買回來(lái)，而且是買個(gè)更舒適、更大的云云?！?/p>

聽得我直搖頭，這真是想象中的美好?。∑渲杏刑唷半y關(guān)”要過。

首先，以目前的樓市形勢(shì)，房子要賣個(gè)好價(jià)錢并不容易，畢竟“買漲不買跌”是人性通病；其次，股票品類眾多，如何選擇？購(gòu)買依據(jù)是內(nèi)幕、小道消息，還是業(yè)績(jī)表現(xiàn)？我看都不靠譜。哪怕真的賺到股價(jià)了，是否愿意拋售變現(xiàn)又是個(gè)大問題。畢竟人性中除了“追漲”外，還有與生俱來(lái)的貪婪，贏嫌太少，輸則要翻本，通常血本無(wú)歸方休，此一股市“劇情”已不知上演幾回。于是別說換大房子，只怕原本的房子都買不回來(lái)了！

曾有人問我：“大盤可以從6124點(diǎn)直降至2000點(diǎn)甚至更低，為什么房?jī)r(jià)就不可以腰斬呢？更何況環(huán)京的燕郊不就已經(jīng)跌慘了嗎？”這讓我想起之前也有粉絲問起房?jī)r(jià)漲跌的原因，想要征求我的意見，我就借由本文一并表達(dá)相關(guān)觀點(diǎn)。

這位粉絲的見解是：通貨膨脹、建筑成本提高、外來(lái)人口流入(農(nóng)村進(jìn)入城市，小城市進(jìn)入大城市)、棚改貨幣化安置等都是房?jī)r(jià)很難下跌的因素，變數(shù)是土地價(jià)格、銀行收緊信貸使開發(fā)商*緊缺，因此總體來(lái)說，可以得出房?jī)r(jià)未來(lái)將呈漲幅收窄之溫和上漲態(tài)勢(shì)的結(jié)論。

這些觀點(diǎn)都是對(duì)的，但都不見得是房?jī)r(jià)難以下跌的關(guān)鍵條件。因?yàn)椴徽撌峭涍€是外來(lái)人口流入所帶來(lái)的影響與沖擊，都不局限在房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至外來(lái)新生人口是否有足夠財(cái)力購(gòu)房也存在變數(shù)。

在我看來(lái)，觀察一座城市的房?jī)r(jià)是否穩(wěn)健，消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)的用途至關(guān)重要。如果是以自住為主、非自用為輔(*、置產(chǎn)的購(gòu)買控制在10%~15%之間)，再配合上述包括通脹在內(nèi)的各種因素，它的房?jī)r(jià)便是安全的、可望穩(wěn)定向上的，反之則易暴跌(燕郊便為殷鑒)。

這就等同于上市公司的大股東為確保與穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)權(quán)，會(huì)刻意持有一定比例不輕易進(jìn)入市場(chǎng)流通的“庫(kù)藏股”。萬(wàn)科之所以會(huì)發(fā)生“野蠻人敲門事件”，*主要的原因便在于此。公司股份過于分散，經(jīng)營(yíng)者以職業(yè)經(jīng)理人為主，加之運(yùn)營(yíng)績(jī)效不惡，不免引起財(cái)閥的覬覦。

以房產(chǎn)的角度觀之，即使市場(chǎng)推出了足夠量的供應(yīng)，看似有飽和之虞，但由于絕大多數(shù)的房源因自用而被“庫(kù)藏”，且在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間不會(huì)流入市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)(與股票剛好相反)，再結(jié)合前述原因，就使得房?jī)r(jià)在通常情況下，呈“易漲難跌”的特征。

換言之，燕郊房?jī)r(jià)之所以重挫——從2017年4月均價(jià)接近突破3萬(wàn)元/平米(29047元/平方米)，至2018年4月快要跌破2萬(wàn)元/平方米(22074元/平方米)，降價(jià)達(dá)31.6%， 是吸納了太多投機(jī)買氣，在后續(xù)無(wú)人高位接盤的情況下，所導(dǎo)致的價(jià)量齊跌。

而就當(dāng)前宏觀市場(chǎng)來(lái)看，這并非普遍現(xiàn)象，因此“賣房炒股”要三思。尤其要注意，政策出現(xiàn)類似2007年對(duì)房地產(chǎn)“由壓轉(zhuǎn)扶”的轉(zhuǎn)折也存在一定可能性，所以說“賣房炒股”絕非明智之舉。（來(lái)源：理財(cái)周刊）

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