中國房價即將暴跌還是暴漲 2018買房好還是2019買房好

這一段時間，地產(chǎn)圈和金融圈話題性的事莫過于原方正*首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平牽手恒大了。圍觀者的焦點(diǎn)多圍繞在任澤平入職恒大后的薪資。據(jù)網(wǎng)上流傳的一份恒大紅頭文件顯示，任的年薪達(dá)到了 1500 萬人民幣。

且不論薪資，任澤平在宏觀經(jīng)濟(jì)方面的經(jīng)驗(yàn)與前瞻性，在圈內(nèi)還是頗被認(rèn)可的。其曾對經(jīng)濟(jì)形勢提出的兩大判斷，2014年「新 5% 比舊 8%好」和2015年「經(jīng)濟(jì) L 型」成為主導(dǎo)、2016 年大類資產(chǎn)走勢的基本面，成功預(yù)測了宏觀經(jīng)濟(jì)走勢。

對于 2018 年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢與房地產(chǎn)行情，任澤平又有哪些前瞻性觀點(diǎn)呢？本期我們就和大家分享一下。

需求：經(jīng)濟(jì) L 型，韌性強(qiáng)

站在新周期的起點(diǎn)上：世界經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，中國在去產(chǎn)能

美歐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇共振： 2008 年國際金融危機(jī)后，美國率先推出四輪QE，2012年以來經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇。歐元區(qū)決策遲緩， 2010年和2012年歐洲先后爆發(fā)主權(quán)債務(wù)危機(jī)和銀行業(yè)危機(jī)。2015年1月歐元區(qū)的QE計劃正式拉開序幕，經(jīng)過內(nèi)部調(diào)整、資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、歐元貶值以及民粹主義退潮法國鞏固政治穩(wěn)定， 2016 年底以來歐洲經(jīng)濟(jì)開始走出低谷，加入全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程。歐元區(qū)人口高達(dá) 5.1 億人，超過美國的 3.2 億人、日本的1.3億人，是中國大貿(mào)易伙伴。

美國經(jīng)濟(jì)增長金融危機(jī)前后都主要靠消費(fèi)，并通過消費(fèi)帶動全球經(jīng)濟(jì)，所以美國是此輪全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇*終需求的發(fā)動機(jī)。歐洲經(jīng)濟(jì)增長金融危機(jī)前主要靠消費(fèi)，危機(jī)后主要靠出口。美國此輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇主要靠消費(fèi)而非*，用勞動替代資本、就業(yè)強(qiáng)勁增長帶動消費(fèi)、《多德-弗蘭克法案》。未來美國資本開支有望加大，減稅、放松金融管制、利潤增長、薪資上漲。

受益于美歐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國出口復(fù)蘇具有可持續(xù)性。2017年1-10月中國出口累計增長 7.4% ，比 2016 年的 -7.7%、2015 年的 -8.1% 大幅改善。年初以來，人民幣兌美元升值 6% ，但兌歐元仍貶值 6.3% ，人民幣升值主因是美元走弱和中國經(jīng)濟(jì)新周期。 9 月 11 日央行將外匯風(fēng)險準(zhǔn)備金征收比例降為零，并取消對境外金融機(jī)構(gòu)境內(nèi)存放準(zhǔn)備金的穿透式管理，釋放出不愿人民幣短期繼續(xù)大幅升值的信號，隨后人民幣企穩(wěn)。

中國開始步入消費(fèi)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段：人均 GDP 已8000多美元；從住行向服務(wù)消費(fèi)升級，買健康快樂和不油膩的品質(zhì)美好生活；服務(wù)業(yè)占 GDP 比重已超過 50% ；消費(fèi)增速已超過固定資產(chǎn)*；經(jīng)濟(jì)新周期，居民就業(yè)和收入改善；13.9億人口的龐大市場與規(guī)模效應(yīng)；一二三四五六線城市的梯度效應(yīng)。

房地產(chǎn)補(bǔ)庫存和*房建設(shè)支撐*：2015 年和 2016 年商品房銷售額同比分別為 14.4% 和 34.8% ，而房地產(chǎn)開發(fā)*增速僅 1.0% 和6.9%，銷售大幅超過*，庫存去化充分，待售面積同比從2015年初的24.4%迅速下降至2016年底的-3.2% 。 2017-2018 年銷售走低，但補(bǔ)庫和*房建設(shè)支撐房地產(chǎn)*， 2017 年 1-9 月房地產(chǎn)*累計同比達(dá) 8.1% 。

2017 年 4 月，住建部、國土部聯(lián)合發(fā)文要求各地要根據(jù)商品房庫存消化周期，政策要求加快下半年的供地節(jié)奏。 2017 年 1-9 月，全國土地購置面積同比增10.1% ，土地成交價款增長 42.7% 。 2016-2017 年制造業(yè)*已經(jīng)觸底，但受銀行對「兩高一?！剐袠I(yè)限貸、環(huán)保督查、供給側(cè)去產(chǎn)能等制約抑制，新增產(chǎn)能一直受限。隨著產(chǎn)能出清、企業(yè)盈利改善、資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、出口復(fù)蘇，我們預(yù)計 2018 年下半年- 2019 年將開啟新一輪企業(yè)資本開支周期。

預(yù)計基建*放緩，財政政策轉(zhuǎn)向個稅改革、支持消費(fèi)先進(jìn)制造等減稅

2017年3季度- 2018年上半年步入MINI去庫存周期，屬于中期產(chǎn)能周期向上的短期庫存回調(diào)。由于合意庫存水平低， 2016-2017年2季度的此輪補(bǔ)庫周期力度淺、時間短，未來去庫周期對經(jīng)濟(jì)的拖累較弱。企業(yè)盈利改善，融資需求回升，信貸社融持續(xù)超預(yù)期。居民短期消費(fèi)貸異常增長，或違規(guī)模流入房地產(chǎn)。

金融降杠桿效果持續(xù)顯現(xiàn)， 9 月 M2 同比 9.2% 。實(shí)際利率（加權(quán)貸款利率- PPI ）仍低。 PMI 和新訂單指數(shù)延續(xù)回升，預(yù)示需求韌性強(qiáng)。

中期通脹預(yù)期上升：美國失業(yè)率 4.1% ，創(chuàng) 2000 年以來的新低，薪資上漲；原油是通脹之母，價格創(chuàng)新高；上游價格維持在高位，向中下游傳導(dǎo)；環(huán)保抬升豬價；需求有韌性，供給側(cè)改革。但 2018 年通脹總體溫和：房地產(chǎn)長效機(jī)制，*房推出；金融去杠桿，貨幣穩(wěn)健。

房地產(chǎn)：短期調(diào)控和長效機(jī)制

房地產(chǎn)周期：長期看人口（經(jīng)濟(jì)增長、城市化、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)），中期看土地（土地供給、土地財政），短期看金融（利率、杠桿）。人口流動趨勢為大都市圈化，這是城市的勝利。

美國分規(guī)模都市區(qū)人口占全國比重

中國人口遷移的趨勢為流向大都市圈和區(qū)域中心城市。一線房價只漲不跌的不敗神話，一部分可以用城鎮(zhèn)化、居民收入等基本面數(shù)據(jù)解釋（居住需求，商品屬性），另一部分可以用貨幣超發(fā)、土地供給壟斷解釋（投機(jī)需求，金融屬性）。

北京、上海和東京、首爾比較，人口還有很大增長潛力，城市規(guī)劃和軌道交通有待提升。

長期以來，在「控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展」的城鎮(zhèn)化思路指導(dǎo)下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮(zhèn)化不土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配，這是當(dāng)前一線和部分熱點(diǎn)事線城市房價泡沫、三四線庫存泡沫的根源。

土地財政：土地市場壟斷和用途管制。操縱經(jīng)濟(jì)學(xué)，饑餓療法，土地出讓收入化符合地方政府利益。土地財政為城鎮(zhèn)化融資作出了巨大貢獻(xiàn)，但也推高房價，如不改革，將使城鎮(zhèn)化和高房價走向畸形，拉大收入差距，綁架政策。

地方政府切走了房價上漲的蛋糕。 1994 年分稅制和1998年商品房改革以后，土地出讓收入迅猛增加。 2014 年不考慮土地融資，土地財政貢獻(xiàn)地方財政收入的 35.63%利益結(jié)構(gòu)決定行為模式。從宏觀層面看， 2014年，土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占房地產(chǎn)銷售額的 85.8% ；從中觀城市看，2015年，土地出讓金和稅收的占房價的 56.8% ；從微觀上市企業(yè)看， 2015 年，土地轉(zhuǎn)讓金和稅收占房價的 56% 。

每次限購限貸限制土地供給均為下一次報復(fù)性上漲埋下伏筆。未來關(guān)鍵在長效機(jī)制：大都市圈戰(zhàn)略，人地掛鉤，增加人口流入地區(qū)的供地，*房。（來源：鳳凰房產(chǎn)）

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