樓市三大信號(hào)傳來，房價(jià)還得漲！

6月7日高考當(dāng)天，樓市土地市場傳來令人振奮的消息，中國前五個(gè)月土地大賣。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，5月單月，50大熱點(diǎn)城市賣地金額創(chuàng)年內(nèi)紀(jì)錄，合計(jì)賣地金額單月高達(dá)3130億，同比上漲幅度高達(dá)111.5%；從1-5月來看，50大熱點(diǎn)城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1.5萬億，與2017年同期的9503億相比，上漲幅度高達(dá)57.6%，多賣了4520億。

在全國累計(jì)迎來近200次調(diào)控的背景下，土地一級(jí)市場熱情逆勢高漲，50大熱點(diǎn)城市前五個(gè)月合計(jì)賣地1.5萬億元，同比暴漲57.6%。

這場大賣中，二三四線城市是主力，杭州、蘇州奪下前五個(gè)月賣地冠、亞軍，全國6個(gè)賣地破500億元的城市，有5個(gè)是二線。

杭州1~5月賣地1391億元，同比漲幅高達(dá)246%；蘇州賣地681.8億元，同比上漲77%。重慶、北京、鄭州、濟(jì)南均超500億元。累計(jì)賣地收入突破200億元的城市有25個(gè)。

另外，佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺(tái)州、徐州、揚(yáng)州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮(zhèn)江、紹興等20個(gè)三四線城市全都大賣，截止到5月賣地收入均超100億元。

賣地收入與土地價(jià)格上漲也分不開關(guān)系。盡管在土地限價(jià)令下，5月份單月，北上廣深一線城市溢價(jià)率為0，但火熱的杭州溢價(jià)率為35%，整個(gè)二線城市溢價(jià)率為25%，三線城市溢價(jià)率為33%，相比于4月份溢價(jià)率環(huán)比都上升了10個(gè)左右的百分點(diǎn)。

另外，令人驚恐的是，部分二線與三四線城市的土地價(jià)格大漲。如荊州、南昌、東莞、惠州和合肥，5月份土地價(jià)格溢價(jià)率分別為123%、89%、83%、72%和68%。

從以上信息中我們可以得出兩個(gè)明確結(jié)論：

1、樓市限不住，土地市場依然如火如荼，開發(fā)商今年重點(diǎn)布局二三四線城市。

2、土地市場迎來大賣，土地價(jià)格繼續(xù)高企，“面粉”不斷在漲價(jià)，二三四線城市的“面包”價(jià)格還將有一波上漲，尤其是杭州、蘇州，以及核心城市周邊的衛(wèi)星城。

我一直在強(qiáng)調(diào)，要想解決當(dāng)前熱點(diǎn)城市高房價(jià)難題以及全國多數(shù)城市持續(xù)上漲的局面，必須從土地市場著手。在一線與強(qiáng)二線城市中，土地成本占房價(jià)比例高達(dá)百分之七八十，二線城市也高達(dá)60%，土地貴才是房價(jià)高的根源。只有加大廉價(jià)土地供應(yīng)，才能解決高房價(jià)，限價(jià)限售限購不頂用。但近兩年下來，各種方法都用盡了，就是不降土地價(jià)格，土地非但沒有變便宜，反而越來越貴，只是漲價(jià)速度慢下來了，不像過去一樣動(dòng)不動(dòng)來個(gè)超高溢價(jià)率，地王遍地。

地價(jià)不降，房價(jià)怎么降？那地方政府為什么就不加大廉價(jià)土地供應(yīng)量呢？不是他們想不到，而是想到了也做不到。目前，地方政府正承受著三個(gè)非常尷尬的處境。

1、新房限價(jià)帶來的尷尬。限價(jià)太松起不到打壓房價(jià)的作用，群眾不滿意；限價(jià)太過，壓縮了開發(fā)商利潤，他們又不買賬，例如成都、北京等地已經(jīng)有土地開始流拍。

2、土地市場帶來的尷尬。除了北上深等少數(shù)擺脫了土地財(cái)政的城市外，多數(shù)地方政府仍高度依賴賣地收入維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)，所以土地價(jià)格方面必須還得往上漲，但溢價(jià)率又不能太高，太高控制不住房價(jià)，會(huì)有流拍和被約談風(fēng)險(xiǎn)。

3、限價(jià)與搖號(hào)帶來的尷尬。地方政府的本意，是想通過限價(jià)、搖號(hào)來壓制市場需求和價(jià)格，卻弄巧成拙，導(dǎo)演了一出又一出搶房潮。幾萬人搶幾百套房的場面，已經(jīng)見怪不怪。

就在地方政府追求動(dòng)態(tài)平衡的過程中，土地市場迎來了大賣，新房市場迎來了搶房，開盤即售罄，中簽率屢創(chuàng)新低。

近日深圳開盤的雙璽花園，167套房子700多人繳納了500萬元誠意金搖號(hào)搶購；杭州的融信瀾天與華夏四季總共不到600套的房子，迎來近兩萬了搖號(hào)搶房，前者中簽率僅為4%，后者僅為2.3%。

面粉在漲價(jià)，面包通過限價(jià)搖號(hào)變得異常搶手，房價(jià)怎么降？按照正常經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯，房價(jià)不漲很難。

另外，央行上周也傳來了一個(gè)利好房價(jià)的消息。6月1日，央行在其官網(wǎng)上宣布“適當(dāng)擴(kuò)大中期借貸便利（MLF）擔(dān)保品范圍”，將AA級(jí)小微債，AA+、AA級(jí)公司債、企業(yè)債，優(yōu)質(zhì)小微企業(yè)債等納入擔(dān)保范圍。

這是什么意思？所謂MLF，翻譯成白話就是大銀行通過抵押高等級(jí)債券向央行借錢。央行這則消息的意思，是說擔(dān)保品的范圍擴(kuò)大，不再只局限于之前的國債、地方政府債、AAA級(jí)企業(yè)債。簡言之，就是大中銀行能更便利地向央行借錢了，*終市場上的錢會(huì)多起來。年中是市場*緊缺的季節(jié)，央行擴(kuò)大MLF擔(dān)保范圍，盡管不能說是央行大放水，但的確能聞到貨幣寬松的氣味。

綜合上述，土地一級(jí)市場、樓市新房市場和貨幣市場三大信號(hào)，都在向我們暗示（基本可以說是明示），房價(jià)還得漲。

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（以上文章內(nèi)容均來自鳳凰財(cái)經(jīng)）