10年間地價(jià)翻了近4倍，2018房?jī)r(jià)還會(huì)暴跌嗎？

都說(shuō)房?jī)r(jià)和地價(jià)是面包與面粉的關(guān)系，當(dāng)面粉的價(jià)格一直處于漲勢(shì)，面包的價(jià)格怎么可能會(huì)跌呢？

當(dāng)然，以上說(shuō)法顯然還是過(guò)于*的。地價(jià)確實(shí)是房?jī)r(jià)重要的構(gòu)成要素，業(yè)內(nèi)專家表示，房?jī)r(jià)構(gòu)成大致為：地價(jià)約占40%、建安成本和各種稅費(fèi)等合計(jì)約占50%，開發(fā)商利潤(rùn)約占10%。也就是說(shuō)，地價(jià)的漲跌能夠在一定程度上影響房?jī)r(jià)，但不是*的。理論上，即使地價(jià)上漲了，但建安成本和各種稅費(fèi)以及開發(fā)商利潤(rùn)下跌的話，房?jī)r(jià)還是有可能下跌的。當(dāng)然，這也不排除開發(fā)商“賠錢賺吆喝”的情況，但是這種情況少之又少，如果能夠碰到，那肯定是賺大發(fā)了。

那么，在現(xiàn)實(shí)中，到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)反而下跌的情況呢？

近日，《華夏時(shí)報(bào)》通過(guò)查閱官方的土地?cái)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，地價(jià)是房?jī)r(jià)的影子，地價(jià)漲了近10年。從2008年至2016年間的全國(guó)供地面積減少50%，但地價(jià)翻了近4倍。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)土地成交面積為44327.44萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史峰值，之后一直呈下降趨勢(shì)。2016年為22025.25萬(wàn)平方米，不到峰時(shí)期的50%。2017年小幅回升，為25508萬(wàn)平方米。土地成交面積下滑的同時(shí)，土地購(gòu)置費(fèi)用卻在一直在增長(zhǎng)。2007年土地購(gòu)置費(fèi)為4873.25億元，2016年上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。這也就意味著，地價(jià)差不多翻了近4倍。

而對(duì)于近10年房?jī)r(jià)的變化，大家是有目共睹的，尤其是2016年，房?jī)r(jià)上漲*為迅猛，即使全國(guó)開啟了全面的樓市調(diào)控，并且調(diào)控不斷在收緊，但是房?jī)r(jià)仍然一路上揚(yáng)。截至2018年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，只有4個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌。

地價(jià)上漲，且供地面積不斷下滑，自然導(dǎo)致新房供小于求。尤其是在一二線城市，近幾年的土地出讓的數(shù)量和面積都在不斷萎縮，主城區(qū)已經(jīng)基本處于無(wú)地可供的局面，因此才有了在一二線城市一房難求的情況。三四線城市，雖然土地出讓數(shù)量和面積相對(duì)來(lái)說(shuō)較高，之前也出現(xiàn)過(guò)高庫(kù)存的情況，但是隨著三年棚改計(jì)劃的完成，以及第二個(gè)三年棚改計(jì)劃的開啟，庫(kù)存量顯著降低，房?jī)r(jià)也是水漲船高。近幾個(gè)月，三四線城市的房?jī)r(jià)一直都是領(lǐng)漲全國(guó)。

因此，要想房?jī)r(jià)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的下跌，起碼要在保持地價(jià)不漲的前提下，加大住宅用地的供應(yīng)量，改變目前新房供不應(yīng)求的局面。否則，即使有著再嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，即使實(shí)施了限價(jià)政策，房?jī)r(jià)依然也很難下跌。因?yàn)殚_發(fā)商建房買房，不是在做慈善，還是為了贏利。即使通過(guò)限價(jià)措施將表面的房?jī)r(jià)限制住了，但是開發(fā)商依然可以通過(guò)一些非正常手段，來(lái)變相提高房?jī)r(jià)。

業(yè)內(nèi)人士分析，在高成本開發(fā)壓力和一、二手房明顯價(jià)格倒掛下，開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)可能會(huì)采取另外加價(jià)、捆綁銷售車位、抬高裝修價(jià)格、提高首付比例等形式，規(guī)避政府限價(jià)。*終，這些“隱性”的房?jī)r(jià)，還是需要普通購(gòu)房者來(lái)買單。

（文章轉(zhuǎn)載易斗說(shuō)房）

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