2018年三四線城市與二線城市價(jià)差在縮小 正是買房大好機(jī)會(huì)？

湖北的小城市襄陽的價(jià)格13000+，超過湖南省會(huì)城市長(zhǎng)沙12000；鄭州在距離主城區(qū)20公里之外的機(jī)場(chǎng)附近，規(guī)劃了面積415平方公里的港區(qū)，在售樓盤均價(jià)10000+，鄭州主城區(qū)的價(jià)格15000+。

你看出來了嗎？三四線城市與二線城市的價(jià)差在縮小，郊區(qū)與主城區(qū)的價(jià)差在縮小。

放眼全國，現(xiàn)在的全國房?jī)r(jià)上漲指數(shù)排名里——領(lǐng)漲的都是清一色的三四線城市、地級(jí)市甚至是縣級(jí)市！于是，中國的樓市出現(xiàn)了這種奇葩的現(xiàn)象：(注：以下數(shù)據(jù)為官方統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，真實(shí)數(shù)據(jù)需乘以1.3倍)

河南，許昌和焦作的房?jī)r(jià)點(diǎn)，碰到了省會(huì)鄭州的底；安徽，阜陽和安慶的房?jī)r(jià)點(diǎn)，碰到了省會(huì)合肥的底；江蘇，蘇北的徐州和鹽城的房?jī)r(jià)點(diǎn)，碰到了蘇南準(zhǔn)一線城市蘇州的底......

原因正如我在回復(fù)用戶留言所說的，因?yàn)檫@些省會(huì)城市有限購限價(jià)的壓制，價(jià)格被死死地控制在一個(gè)特定空間里，而三四線城市因?yàn)橛刑炝康呐锔呢泿磐械?，又沒有政策限制，房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)。一個(gè)被壓制，一個(gè)被鼓勵(lì)，兩者在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)默契的相交了。

三四線城市的房?jī)r(jià)，跳漲再跳漲,紛紛觸碰到了省會(huì)城市和毗鄰的二線城市！看到這里，想必有些朋友又會(huì)心癢癢了，三四線城市在漲啊，要超過二線城市了，能不能買？

買個(gè)屁啊，你抓緊時(shí)間拿著拆遷補(bǔ)償款，抓緊時(shí)間落戶，到那些價(jià)格尚在底部的那些省會(huì)城市和毗鄰的一二線城市落戶、搖號(hào)、搶房！一旦地級(jí)城市的房?jī)r(jià)開始逼平了省會(huì)城市，那么所謂的低價(jià)紅利已經(jīng)被吃干喝凈，純粹就是靠著棚改貨幣來續(xù)命。三四線城市與二線城市的價(jià)差縮小，并不代表三四線城市的城市競(jìng)爭(zhēng)力在短時(shí)間內(nèi)迅速增強(qiáng)，實(shí)際上，人還是那些人，產(chǎn)業(yè)還是那些產(chǎn)業(yè)。

接下來，會(huì)有越來越多的人發(fā)現(xiàn)這種奇葩現(xiàn)象的不合理和不科學(xué)。

那波購買力極強(qiáng)的拆遷戶一定會(huì)手持大量棚改的銀子進(jìn)入省會(huì)城市和毗鄰的一二線城市落戶，買房，畢竟同樣的價(jià)格，這里擁有更好的商業(yè)、更好的教育、更好的醫(yī)療、更好的城市發(fā)展機(jī)會(huì)。更重要的是，因?yàn)橄迌r(jià)，還有政府一手幫你摁著房?jī)r(jià)，一手用搶人大戰(zhàn)幫你打開大門的縫隙，讓你在遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二線城市應(yīng)有的價(jià)格水平，幫助你上車二線城市。中國的高等教育發(fā)展到今天，誰家沒有幾個(gè)大學(xué)畢業(yè)生？

在當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)，的機(jī)會(huì)來自于逃頂和抄底。

逃哪些城市的頂？

逃那些房?jī)r(jià)已經(jīng)逼平省會(huì)的那些三四線城市的頂！

抄哪些城市的底？

所在省份有集中爆發(fā)的大規(guī)模棚改、6成以上比例都是貨幣化安置、省會(huì)城市正在爆發(fā)搶人大戰(zhàn)、落戶和限購被撕開縫隙、且省會(huì)城市限價(jià)執(zhí)行比較嚴(yán)格……

去抄這些省會(huì)城市的底！未來一定會(huì)有一大波緩過神來的棚改拆遷戶，持幣涌入這些省會(huì)城市中！三四線城市與省會(huì)城市的價(jià)差縮小，毫不猶豫，拋棄三四線城市，上車一二線城市。

2、

第二條留言涉及的是：郊區(qū)與主城區(qū)的價(jià)差縮小。正如留言中所提到的，鄭州主城區(qū)，三環(huán)以內(nèi)15000的盤大有得挑，你干嘛要跑20公里之外的港區(qū)去買房？

你或許會(huì)說：老師，這是萬科美景魅力之城，萬科的樓盤誒。

是的，不少學(xué)員都會(huì)猶豫，因?yàn)榻紖^(qū)盤不僅僅是價(jià)格低，不少都是大開發(fā)商。

以鄭州為例，萬科龍湖這些大開發(fā)商進(jìn)入鄭州后，根本拿不到鄭州主城區(qū)三環(huán)內(nèi)的地，地主要被本地開發(fā)商拿了，這里涉及政治原因，你懂的。

鄭州的高端改善片區(qū)北龍湖，都是被永威正商正弘名門這些本地開發(fā)商拿了地，正商拿了三塊地，名門更是北龍湖的大地主，而外地開發(fā)商基本很難拿地，即使有，像金茂府、融創(chuàng)，也只有一小塊地。而像萬科龍湖這些大開發(fā)商在主城區(qū)拿不到地，只能遠(yuǎn)走郊區(qū)，開發(fā)郊區(qū)盤。

但是我們要考慮一個(gè)*實(shí)際的問題：在地段和品牌開發(fā)商之間，如何去找一個(gè)平衡和妥協(xié)？

不管是主城區(qū)還是港區(qū)，*終接盤的都是剛需客群。但很明顯，從市場(chǎng)的聲音來看，港區(qū)萬科美景魅力之城被集體唱高，而主城區(qū)的小開發(fā)商樓盤被不置一詞。

而認(rèn)可萬科美景魅力之城的人，在這樣的情形下，大概有如下兩種情況：

1.你都不是真正的剛需客，并不清楚剛需的主要欲望，只是憑借萬科品牌知名度+美譽(yù)度>小開發(fā)商，來做主觀判斷；2.你已經(jīng)在港區(qū)，或者周邊區(qū)域上車的人。

萬科品牌好，帶精裝。花園洋房，容積率3.0，緊靠西湖公園，有湖有水有風(fēng)光。但是，對(duì)于剛需來說，什么才是*重要的？只要一點(diǎn)就能篩選了：是不是真的不用在意上班打卡時(shí)間？很多時(shí)候，對(duì)于剛需的居住選擇來說，通勤時(shí)間才是一切。每天9點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)打卡上班的人，可以買主城區(qū)，你真的愿意買20公里之外的港區(qū)？

所以除非是在港區(qū)上班，不然就不要想著買港區(qū)。萬科美景魅力之城其實(shí)是一個(gè)偽概念。

只是剛好這塊地被萬科、美景兩大開發(fā)商一起開發(fā)了，同樣用了萬科的品牌而已。除此之外，你無法找到它和萬科到底有什么聯(lián)動(dòng)關(guān)系。你每天花了大量的時(shí)間往返于市區(qū)和郊區(qū)，萬科的任何配套，你基本上都享受不到的，可遠(yuǎn)觀而不可褻玩焉！

價(jià)差不大的情況下，到底是為了品牌而選擇遠(yuǎn)郊，而放棄地段和配套？還是為了時(shí)間成本和生活便利，選擇具備地段優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)的基本靠譜的一般品牌？

這個(gè)問題本身并不難選擇。對(duì)于鄭州來說，“休想騙我出三環(huán)”是深入人心的，可見對(duì)地段有多敏感。環(huán)境是可以改善的，地段不可復(fù)制。而且鄭州的拆遷推進(jìn)很快，所以三環(huán)以內(nèi)就有大量的新房可選，高端住宅區(qū)北龍湖，剛需片區(qū)東區(qū)、金水老城區(qū)、常西湖新區(qū).......而住在郊區(qū)，通勤時(shí)間超過1小時(shí)，想必你的生活品質(zhì)也會(huì)大打折扣。

你可能會(huì)說“我是*啊”，可是你想，你未來轉(zhuǎn)手給誰？

在鄭州主城區(qū)工作的人？上文已經(jīng)說了，剛需*看重就是地段配套，他們更傾向于三環(huán)內(nèi)置業(yè)。

在港區(qū)工作的人？港區(qū)目前密密麻麻的樓盤你不是沒有看到，新房這么多，你二手房怎么賣？

品牌、物業(yè)、湖光山色，非常美好。但是在需求占位中，它們并不是剛需欲望中的占位。

生活中，“老破小”和“遠(yuǎn)大新”愁了不少人。

遠(yuǎn)大新：環(huán)境好，小區(qū)容積率低，舒適度高。

而我是很明確的地段主義者，堅(jiān)決站隊(duì)主城區(qū)，尤其是對(duì)剛需。而且目前很多城市主城區(qū)比郊區(qū)限價(jià)更嚴(yán)格，主城區(qū)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)格，更是上車的好機(jī)會(huì)，反而是郊區(qū)有些虛高。

別人可能會(huì)說，老破舊的主城區(qū)，動(dòng)不動(dòng)就堵車，動(dòng)不動(dòng)就看海，到處是停的車，到處都是人，看著煩躁焦心。郊區(qū)則距離主城不遠(yuǎn)，發(fā)展可期，規(guī)劃比之老城上心，未來也有配套，關(guān)鍵是居住環(huán)境良好。當(dāng)然，價(jià)格上也可能略具有優(yōu)勢(shì)。三環(huán)外，規(guī)劃年代比較新，整個(gè)區(qū)域環(huán)境來說比較好，居住人口不是很多，樓盤的容積率相對(duì)環(huán)內(nèi)來說比較小，舒適度確實(shí)會(huì)比較高些。如果未來四環(huán)的區(qū)域規(guī)劃有地鐵，就還好。

在我看來，二線城市四環(huán)邊的近郊未來也是主城，只是目前來看商業(yè)、教育等設(shè)施配套不齊全。

隨著城市的建設(shè)，慢慢會(huì)發(fā)展起來，比遠(yuǎn)離主城的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目要靠譜的多。不在乎配套，不在乎用時(shí)間去等，倒是可以關(guān)注，起碼也是安全。但是，在當(dāng)前，主城區(qū)仍舊是的資產(chǎn)保值地。

我去深圳考察的時(shí)候，看到的是深圳目前剛需*普遍的做法就是在龍崗龍華之類的地方買一套房，租出去，然后自己租住在福田，等*充足之后，把龍崗龍華的房子賣了，再買回福田。

站在未來1小時(shí)通勤大都市圈范圍內(nèi)，站在城際間的價(jià)差關(guān)系來看，臨近一二線城市的郊區(qū)確實(shí)也有洼地，但是坑也不少，要謹(jǐn)慎。

之前有個(gè)學(xué)員還問過我遠(yuǎn)離成都55公里之外的仁壽是否可以考慮？拜托，帝都北京的輻射范圍也才50公里，一個(gè)小小的成都的輻射能力還能超過北京？

一般來說，從城市三環(huán)到四環(huán)的跨進(jìn)，成熟*少需要5年以上的發(fā)展時(shí)間。在這個(gè)時(shí)間里，四環(huán)的配套會(huì)比較弱，且是一個(gè)持續(xù)的過程。

老破小和遠(yuǎn)大新，怎么選？

1、想要成熟的配套，就選擇三環(huán)內(nèi)的樓盤。想要比較好的環(huán)境、社區(qū)比較純粹，那就暫時(shí)要忍受周邊的荒涼，沒有什么是十全十美的。

2、明白了自己的側(cè)重點(diǎn)之后，就根據(jù)開發(fā)商、地段，周邊學(xué)校等情況去分析這個(gè)樓盤到底值不值得你買？其實(shí)所謂買得值不值，就要看你在整個(gè)角度去看，同樣的錢你能不能買到更好的。

3、價(jià)差不一定就是撿漏的好機(jī)會(huì)。同區(qū)域的改善樓盤選擇，看性價(jià)比、開發(fā)商、學(xué)校、交通、產(chǎn)品等去分析。如果是主城區(qū)和郊區(qū)樓盤對(duì)比，一定要考慮交通成本和通勤時(shí)間，是否能夠接受。

文章來源：大胡子說房

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