房價大跌前有什么前兆：且看2018一2019三四線房價上漲還是下跌？

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年房企拿地依然積極，僅統(tǒng)計招拍掛市場的權(quán)益拿地金額，50家房企合計拿地金額高達(dá)9675億元，同比上漲5.4%。其中，拿地超過200億元的房企就多達(dá)16家。

近期公布的各地土地市場信息顯示，截至7月18日，全國熱點城市土地市場繼續(xù)成交集中，50個熱點城市賣地超過2萬億元，同比上漲達(dá)35.3%。其中，50個城市中有25個城市是三、四線城市。

龍頭企業(yè)拿地顯著回升

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和華潤置地等公司權(quán)益拿地總價居于前列。碧桂園前6個月通過招拍掛市場拍得土地274塊，權(quán)益規(guī)劃建筑面積達(dá)到3288.9萬平方米，權(quán)益拿地總價達(dá)到873.8億元，拿地均價為2657元/平方米。碧桂園無論拿地數(shù)量、規(guī)劃面積和拿地總價均位于榜首。中國恒大權(quán)益拿地金額位于第十，但公司拿地樓面價格僅為1925元/平方米，僅次于富力地產(chǎn)的1755元/平方米，下沉三、四線城市的趨勢明顯。目前平均拿地樓面均價*的是恒隆地產(chǎn)，今年5月恒隆地產(chǎn)以107.3億元總價競得杭州百井坊地塊，成交樓面價55285元/㎡，這也是恒隆地產(chǎn)上半年在土地市場的*一次出手。

近期多家地產(chǎn)公司公告顯示，6月銷售向好，部分房企拿地力度加大。萬科A、保利地產(chǎn)等公司6月拿地項目數(shù)目和金額環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，5月以來，熱點城市成交量有所恢復(fù)，環(huán)比出現(xiàn)明顯上行。其中，一、二線城市房價基本平穩(wěn)，三、四線城市價格上漲明顯。在這種大趨勢下，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業(yè)。做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇，房企拼規(guī)模趨勢加劇。

三、四線城市熱度高

房地產(chǎn)調(diào)控重壓之下，土地市場仍然火爆。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前杭州、重慶和北京位列賣地出讓金前三名。其中，杭州土地出讓金收入達(dá)1987.3億元，同比上漲149%，重慶上漲27%達(dá)943億元，北京達(dá)到826億元同比下降30%。除前述三城市外，鄭州、濟(jì)南、佛山、寧波、廣州、天津、武漢、成都等13個城市賣地超過500億元。

有地產(chǎn)行業(yè)人士對中國*報記者表示，杭州土地出讓金*主要有兩方面原因，一是杭州省會和強(qiáng)二線城市的定位吸引了很多房企參與競爭;二是杭州棚改項目和棚改開工率均位于前列，驅(qū)動土地市場熱度不退。

不過在一系列調(diào)控下，熱點城市溢價率保持在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價率。

三、四線城市土地市場今年以來熱度不減，目前有45個三、四線城市賣地收入超過100億元。其中，佛山市、常州市、湖州市、嘉興市、南通市等18個三、四線城市賣地收入超過200億元。

分析人士指出，今年以來，不少房企面臨較大*壓力，部分房地產(chǎn)企業(yè)對地塊總價較高的地塊相對謹(jǐn)慎。大量的房企進(jìn)入三、四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額創(chuàng)歷史同期紀(jì)錄。

高周轉(zhuǎn)緩解*壓力

截至7月22日，按照申萬一級行業(yè)分類，目前已有58家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布了中期業(yè)績預(yù)告。其中，業(yè)績預(yù)喜(預(yù)增、扭虧和略增)企業(yè)達(dá)到32家，預(yù)喜比例接近60%。整體來看，業(yè)績下降或虧損的房企均為正處于轉(zhuǎn)型或項目儲備不足的中小型房企，主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的房企業(yè)績均保持了正向增長。這顯示出，土地和項目儲備關(guān)乎房企業(yè)績的可持續(xù)性。

張大偉表示，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房企拿地依然在加速過程中。拿地多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企的*壓力仍將持續(xù)，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。對房企來說，2018年將是房企近4年來*壓力*的一年。

川財*指出，在高基數(shù)的背景下，今年6月銷售額仍保持較高增長，超出市場預(yù)期。值得注意的是，4月后部分城市的預(yù)售證審批有所放松，很多城市都在穩(wěn)步推貨。在融資收緊的大環(huán)境下，房企到位*高位回落，更多的房企通過加快周轉(zhuǎn)速度、推貨節(jié)奏，以兌現(xiàn)現(xiàn)金流，后續(xù)銷售數(shù)據(jù)有望保持穩(wěn)定。

文章轉(zhuǎn)載于騰訊新聞

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