聶梅生：不要去期望房價下降，要提高居民可支付能力

近日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會創(chuàng)會會長聶梅生發(fā)表了題為《房地產(chǎn)長效機(jī)制與租購并舉》的演講，她表示，在現(xiàn)有情況下，指望房價下降是不可能的，當(dāng)務(wù)之急是調(diào)整房價收入比，因此需要提高居民的可支付力。

她還認(rèn)為，租購并舉對于調(diào)控的意義非凡，堪稱又一次房改。但我國住宅產(chǎn)品的租金*率太低，必須有大金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入長租市場。

聶梅生表示，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制是與改革搭配進(jìn)行的，不太可能在短期完成。因?yàn)殚L效機(jī)制的建設(shè)，與一系列的房改是有關(guān)系的。

具體而言，*階段是上世紀(jì)90年代末提出的以經(jīng)濟(jì)適用房為核心的住房制度的改革。第二階段是在土地招拍掛制度建立之后，用商品住宅解決保障房的問題，即用市場化的*解決經(jīng)濟(jì)適用房。第三階段是加大保障房的力度，形成了一系列的政策。第四階段就是租購并舉?！斑@是根本性的房改?！彼f。

但要實(shí)現(xiàn)租售并舉，必須大幅提高*市場的交易規(guī)模?！安⑴e是什么意思？不能說一半一半，起碼也是四六開。2017年房地產(chǎn)的銷售額大概是13.3萬億，租房交易額一萬億都不到。”

聶梅生提出建立租購并舉機(jī)制的三個途徑，即穩(wěn)定房價、降低地價、提高租金*率。其中，提高租金*率有助于大型金融機(jī)構(gòu)介入。

具體而言，建立租購并舉是用提高支付能力的*逐步降低房價收入比；通過多種供地*降低土地使用成本，*部分的土地一定不能采用招拍掛的*供應(yīng)。

在租金*率方面，聶梅生提及她此前到美國考察的經(jīng)歷，她發(fā)現(xiàn)，過去5年里，美國租金*率*的物業(yè)是養(yǎng)老板塊，*率為14%-15%，排第二的是工業(yè)廠房部分。而公寓部分，過去5年的租金*率都在9%。對比之下，我國公寓的租金*率僅為1%左右。

“中國的（公寓）租金*率亟需調(diào)整，起碼要達(dá)到4%—5%，像德國和加拿大這樣的數(shù)據(jù)（水平），才會有大機(jī)構(gòu)進(jìn)來，才會從金融方面實(shí)現(xiàn)并舉。”聶梅生如是說。

具體而言，她認(rèn)為，必須有大金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入長租公寓市場，建立*平臺，并啟動租房市場的金融支持，如建設(shè)貸款、租房方的消費(fèi)金融、持有方的資產(chǎn)*化等。

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，70個大中城市房價漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中，新房價格平均環(huán)比上漲1.1%，漲幅創(chuàng)下*近一年多來的高點(diǎn)；同比上漲5.8%，連續(xù)兩個月擴(kuò)大。

這種變化是在今年第二季度市場交易升溫的刺激下實(shí)現(xiàn)的。上海易居研究院表示，全國房價指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個月停留在“合理”區(qū)間之后，5月重新回到了“偏熱”區(qū)間，6月進(jìn)一步觸及“偏熱”區(qū)間。

聶梅生認(rèn)為，“中國目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展了20年，降房價是不可能的。去年（調(diào)控）這么高壓，房價都沒有下降?！?/p>

她提到，貸款買房，月供不應(yīng)當(dāng)占到工資的60%。而我國目前的情況是，“月供完全大于60%，并且是三代人一起供一套房子?！?/p>

她還列舉了另一個指標(biāo)：房價收入比。該指標(biāo)的合理范圍是3—6倍，但目前北京是25.5倍，上海是23.5倍?！胺績r和收入差距過大，在大城市是非常明顯的，中小城市相對好一點(diǎn)。”

聶梅生認(rèn)為，從目前的調(diào)控來看，房價下降不大可能，當(dāng)務(wù)之急是調(diào)整房價收入比，因此需要提高居民的可支付力。但是可支付力不等于收入，應(yīng)該要減少居民稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

6月29日，中國人大網(wǎng)公布《中華人民共和國個人所得稅法修正案（草案）》全文，并向社會公開征集意見，這是個稅法自1980年出臺以來第七次大修。草案中提到個稅起征點(diǎn)由每月3500元提高至每月5000元（每年6萬元）；優(yōu)化調(diào)整*結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大較低檔*級距；*增加子女教育支出、繼續(xù)教育支出、大病醫(yī)療支出、住房貸款利息和住房租金等專項(xiàng)附加扣除。專家表示，此次個稅法的修改將大大減輕居民的稅收負(fù)擔(dān)。（文章來源于：新浪財(cái)經(jīng)）

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