房?jī)r(jià)2018年暴漲還是見頂？中央發(fā)話了！

大家朋友圈一定被幾篇關(guān)于預(yù)測(cè)2018年房?jī)r(jià)的文章刷屏了！

一篇是大炮任志強(qiáng)放的狠話：2018年下一輪房?jī)r(jià)將暴漲，不漲我提頭來見！

另一篇是金融經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳裕彬的預(yù)測(cè)：全國(guó)房?jī)r(jià)將于2018年6月左右見頂！

國(guó)家“房改課題組長(zhǎng)”孟曉蘇也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)下的幾個(gè)核心問題提出了看法，句句見血！

同時(shí)在昨天，中央也發(fā)話了：國(guó)家反對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的態(tài)度不會(huì)變！

2018年房?jī)r(jià)到底是漲是跌？今年還是不是買房的好時(shí)機(jī)？看看這些大佬怎么說的。

“2018年房?jī)r(jià)不漲我提頭來見”任志強(qiáng)回應(yīng)：不是我說的

從98年房改開始，任志強(qiáng)就一直在唱多樓市，不管遇到多么嚴(yán)厲的政策，在他眼里都沒什么用，房?jī)r(jià)還會(huì)一路上漲。后來，房?jī)r(jià)一輪又一輪的上漲不斷驗(yàn)證了他的判斷，他也被冠以「任大炮」的名稱。

“2018年下一輪房?jī)r(jià)將暴漲，不漲我提頭來見”，看到這樣的標(biāo)題是不是讓人忍不住想打開一看究竟？

這篇被瘋傳的稿件，內(nèi)容雖對(duì)樓市的發(fā)展走向進(jìn)行了分析，但通文并沒有任何關(guān)于“提頭來見”的表述。

有好奇的知名人士專門對(duì)此詢問了任志強(qiáng)，而任志強(qiáng)回答說：跟我無(wú)關(guān)。

這是國(guó)慶前的9月27日的中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上，也是大炮*近的一次發(fā)言。他分享的主題是“為什么要買房”，也沒有提到18年房?jī)r(jià)的事情。所以說2018年房?jī)r(jià)暴漲，顯然不是大炮觀點(diǎn)，但文章依然觸動(dòng)了大家對(duì)房?jī)r(jià)未來走勢(shì)的關(guān)注。

關(guān)于這輪房?jī)r(jià)走勢(shì)、什么時(shí)候適合買房，任志強(qiáng)是這樣說的！

房?jī)r(jià)到底降了多少？

這個(gè)問題不太好回答，但總體感覺是，一線城市成交量大降，價(jià)格降得不多；二線城市有些還在上漲，前期上漲太猛的下降了，大城市周邊降幅明顯，比如燕郊。

更詳細(xì)的需要看一下統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，很多人說這個(gè)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)，但「真話財(cái)經(jīng)」認(rèn)為，這已經(jīng)是*權(quán)威的數(shù)據(jù)了。

2017年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，二三線城市環(huán)比漲幅明顯回落。

70個(gè)城市中價(jià)格環(huán)比下跌的城市有9個(gè)，比上月增加3個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有11個(gè)，比前期增加2個(gè)。

這說明總體房?jī)r(jià)是在下降的，至少和今年初比下降是事實(shí)，但不同城市情況也不一樣，*者要區(qū)別對(duì)待。

本輪政策是讓房?jī)r(jià)真降還是虛晃一槍？

如果從3月份各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策算起，到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)被「禁錮」了整整半年。

本輪調(diào)控政策和前幾輪相比有幾點(diǎn)不同，這也是很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)以后不會(huì)大漲的主要原因。

其一、覆蓋面大。以前都是熱點(diǎn)城市或房?jī)r(jià)過度上漲的城市出臺(tái)調(diào)控政策，但這次不一樣，全國(guó)大小城市都有自己的調(diào)控政策。

其二，政策決心大。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)從嚴(yán)調(diào)控來自于習(xí)總那句「房子是用來住的，不是用來炒的」，于是各地心領(lǐng)神會(huì)，出臺(tái)了大量與之匹配的政策，包括現(xiàn)在很多地方鼓勵(lì)發(fā)展*房的政策。

從這方面講，本輪政策可能持續(xù)的時(shí)間會(huì)比之前的長(zhǎng)，不會(huì)輕易就取消，沒有那個(gè)地方的領(lǐng)導(dǎo)希望背負(fù)推高房?jī)r(jià)的罵名。

其三，政策力度大。之前幾輪的政策*多是限購(gòu)限貸，本輪也限購(gòu)限貸，但力度比之前大很多，現(xiàn)在有些銀行的房貸利率已經(jīng)上浮30%了。除了限購(gòu)限貸，其他的政策也多如牛毛。

綜合分析，如果前幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)是「冬天即將到來」，本輪政策應(yīng)該是「冬天已經(jīng)來了」，更重要的是，什么時(shí)間過去，現(xiàn)在還看不到任何跡象。

什么時(shí)候買房合適？

許多人在每次調(diào)控時(shí)都會(huì)問到同一個(gè)問題：“什么時(shí)候買房？”開發(fā)商則會(huì)問：“什么時(shí)候買地？”這也是每一個(gè)*者面臨的問題，二十多年過去了，仍然有許多人沒弄懂其中的道理。

*簡(jiǎn)單的原則是“低潮時(shí)買地，高潮時(shí)賣房”，但必須有幾個(gè)前提條件。

“低潮時(shí)買地”的前提條件是“是否有足夠的現(xiàn)金流”，我轉(zhuǎn)讓土地就是為了獲取必要的現(xiàn)金，讓剩余的土地能產(chǎn)生更多的效益。

買房也是一個(gè)道理，要學(xué)會(huì)逆周期操作。低潮時(shí)買房，高潮時(shí)賣房。

樓市預(yù)言：全國(guó)房?jī)r(jià)2018年6月左右見頂，你信嗎？

金融經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳裕彬近日表態(tài)稱，去年10月他預(yù)測(cè)深圳上海北京廣州組成的一線城市房?jī)r(jià)在2017年下半年左右見頂，三四線城市樓市會(huì)在2017年接棒火起來。目前預(yù)測(cè)已經(jīng)兌現(xiàn)。

其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)只剩*一箭：全國(guó)房?jī)r(jià)將于2018年6月左右見頂。

吳裕彬認(rèn)為，機(jī)構(gòu)*在去杠桿，居民戶在瘋狂加杠桿，這些都是超級(jí)大頂在即的特征，考慮到政府限貸限購(gòu)等樓市救命政策，而在北上廣深一線城市見頂之后，滯后6個(gè)月，全國(guó)的房?jī)r(jià)將見頂。

這個(gè)預(yù)言是否會(huì)成真呢？

隨著一二線城市炒房成本逐漸提高，以及各種限購(gòu)限售政策出臺(tái)，各地樓市看似進(jìn)入了冬天，而南京目前是這樣的：

很多樓盤遲遲沒有動(dòng)靜開盤，特別是河西一些熱門區(qū)域。

限價(jià)盤低價(jià)盤，參加搖號(hào)的人太多，買房如同中彩票。

買房人好不容易搖到號(hào)買到了房，卻又發(fā)現(xiàn)，房管局遲遲備不了案。

銀行放款速度慢，很多銀行上浮了首套房的貸款利率，以及嚴(yán)查貸款資格。

通過壓抑購(gòu)房需求的市場(chǎng)降溫并不代表房?jī)r(jià)降了，所以對(duì)南京樓市來說不能僅僅看成交量是否暴跌，而是要看房?jī)r(jià)是不是真的下降了。

昨天中央也發(fā)話了：房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在制定！

昨天上午10點(diǎn)，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)。國(guó)家發(fā)改委副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在發(fā)布會(huì)上透露，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)。國(guó)家反對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的態(tài)度不會(huì)變。他表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)因地制宜、因城施策的政策效果是明顯的。

房改課題組長(zhǎng)孟曉蘇：房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

中國(guó)國(guó)家“房改課題組”組長(zhǎng)孟曉蘇，可能很多人還不了解：

從上世紀(jì)80年代身處中南海，擔(dān)任萬(wàn)里的秘書長(zhǎng)達(dá)8年。1992年，他到中房集團(tuán)任職總經(jīng)理；

1998年擔(dān)任中國(guó)房改課題組組長(zhǎng)，參與中國(guó)住房制度改革，協(xié)助朱镕基總理開啟了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的大門。

隨后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來了黃金20年。

作為那個(gè)風(fēng)云年代一系列重大改革開放政策的制定與實(shí)施過程的見證人，其被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)之父”。

（孟曉蘇，圖片來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）

他認(rèn)為：房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力將持續(xù)若干年。他希望能夠在地產(chǎn)業(yè)盡快建立長(zhǎng)效機(jī)制，讓房地產(chǎn)盡快走向規(guī)范治理的正軌，不至于再大起大落。

前不久他接受《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》專訪，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)下的幾個(gè)核心問題的看法，TT財(cái)經(jīng)（ID：ttcj99）對(duì)此進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)：

觀點(diǎn)一：房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年

點(diǎn)評(píng)：這是一句很多人不愿意聽的大實(shí)話。

說其在未來若干年內(nèi)是仍是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要是基于兩個(gè)經(jīng)濟(jì)常識(shí)。

一是我國(guó)的城鎮(zhèn)化仍在繼續(xù)，城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率按照每年1-2個(gè)百分點(diǎn)算，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家75%的平均水平，還需10-15年左右。

這也就是白銀十年的來歷，也是大多數(shù)開發(fā)商堅(jiān)定看多樓市的原因；

二是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)占比大，如在2016年，房地產(chǎn)業(yè)占全年GDP比重為6.5%，但是若把上游的鋼鐵、水泥，下游的建材、家居、家電的算上，占比高達(dá)20%多，是正兒八經(jīng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)引擎。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型尚未完成之際，任誰(shuí)也不敢輕易關(guān)掉房地產(chǎn)——這個(gè)超級(jí)馬力發(fā)動(dòng)機(jī)。

所以，市場(chǎng)上那些對(duì)樓市盲目悲觀的人，可以歇菜了。

當(dāng)然，那些盲目樂觀繼續(xù)下注的炒房客，也不會(huì)有什么好下場(chǎng)。

在政府眼里，未來，房地產(chǎn)既不會(huì)“左”，也不會(huì)“右”，而是走中間道路——“穩(wěn)”字當(dāng)頭。（當(dāng)下的政府調(diào)控思路就充分說明了這一點(diǎn)）

說白了，就是它仍然會(huì)很重要，但也別再指望從它身上像前幾年那樣賺大錢，當(dāng)然更別幻想它會(huì)崩掉。

觀點(diǎn)二：地方政府債，可通過資產(chǎn)*化來積極化解

點(diǎn)評(píng)：這是雖是一劑開給“地方債”的良*，但同時(shí)也能有效治療地方政府的“土地財(cái)政”癮，抑制地方政府買高價(jià)地的沖動(dòng)，進(jìn)而間接制約房?jī)r(jià)的上漲。

為什么會(huì)得出這種推論呢？

這要從我們的現(xiàn)有的中央與地方的分稅制說起。在現(xiàn)有稅收制度安排下，中央與地方的在財(cái)政收入分配上是五五開，但在支出上卻是2:8。

也就是說地方政府是收入少支出大，是典型的入不敷出。

為了能有錢花，地方政府就只能發(fā)債，也就是地方債。

截止到2106年底，中國(guó)地方政府債高達(dá)15.32萬(wàn)億，這是一個(gè)很不低的水平。

而地方政府為了能夠發(fā)得起債（以土地做抵押）和還得起債，*也是必須要做的就是高價(jià)賣地。

為什么調(diào)控政策頻出，地價(jià)卻還在一個(gè)勁兒的往上飆，開發(fā)商就那么樂意撒錢呀？

根子在這兒呢。

所以，地方政府才是推高地價(jià)的主要力量。

如2016年，全國(guó)賣地收入3.7萬(wàn)億，而同期地方政府財(cái)政收入8.7萬(wàn)億，占比高達(dá)43%。

而如果地方政府的債務(wù)壓力，可以通過資產(chǎn)*化緩解，那么，就能大大減緩地方政府對(duì)土地財(cái)政的癮；

地方土地財(cái)政的癮給戒了，那么，高地價(jià)的原動(dòng)力也就沒了

當(dāng)?shù)貎r(jià)高不起的時(shí)候，房?jī)r(jià)也就沒那么難調(diào)控了。

觀點(diǎn)三：房產(chǎn)稅要征，但要從小產(chǎn)權(quán)房開始

點(diǎn)評(píng)：房產(chǎn)稅注定要征，一是政府有動(dòng)力，可以增加財(cái)政收入，二是能抑制房?jī)r(jià)，其邏輯在于房產(chǎn)稅將加大人們房屋的持有成本，加大了炒房客的拋售壓力，屆時(shí)，市場(chǎng)房屋供給增多，價(jià)格也就有了松動(dòng)空間。

但房產(chǎn)稅又征的那么“名不正則言不順”，因?yàn)?，我?guó)的土地屬于國(guó)家。

對(duì)房屋持有者來說，土地不是我的，我買房的時(shí)候也已經(jīng)交了70年的租金（地價(jià)），憑什么還要收我房產(chǎn)稅？

這就是房產(chǎn)稅一直爭(zhēng)議很大、遲遲無(wú)法落地的原因——不公平。

另一方面呢，中國(guó)有大量的小產(chǎn)權(quán)房，合計(jì)約70億平，而中國(guó)房屋存量為233億平，占比30%。

也就是說中國(guó)已建成的房屋中，有30%是不合法的。

像深圳這種大城市，這個(gè)比值更是達(dá)到恐怖的50%多。

而小產(chǎn)權(quán)房持有者在中國(guó)的房地產(chǎn)紅利中，無(wú)疑是撿了個(gè)大漏（無(wú)需為地價(jià)買單）。而政府現(xiàn)有既不承認(rèn)又不摧毀的“拖”字訣，顯然也不是長(zhǎng)久之計(jì)。

若房產(chǎn)稅先從小產(chǎn)權(quán)房征起，就可以讓其合法化，增加市場(chǎng)房屋的供給量和流動(dòng)性。進(jìn)而起到平抑房?jī)r(jià)的作用，同時(shí)政府也能獲得大量財(cái)政收入。

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