李嘉誠(chéng)談中國(guó)未來房?jī)r(jià) 未來5年三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)如何

房?jī)r(jià)上漲不出奇，萬萬沒想到的是，全國(guó)有一半的省會(huì)城市房?jī)r(jià)還在萬元之下，三四線城市竟然壓過省會(huì)，這種情形正常嗎？具有潛力的三四線城市名單出爐，未來5年三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)如何呢？下面一探究竟。

三四五線城市有哪些房?jī)r(jià)破萬？

中國(guó)一共338個(gè)地級(jí)及以上的城市，除去4大直轄市、27個(gè)省會(huì)和5個(gè)計(jì)劃單列市（深圳、廈門、大連、青島、寧波），以及蘇州、無錫、溫州、佛山、東莞、珠海等二線城市，還有超過290個(gè)三四五線城市。

特別要注意的是，海南地級(jí)市過少（只有?？?、三亞、三沙、儋州4個(gè)）而房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，特將陵水、萬寧、瓊海等縣（縣級(jí)市）納入其中。

總共有多少個(gè)三四五線城市房?jī)r(jià)均價(jià)破萬？說多也不多，23個(gè)，也就是十三分之一。但一個(gè)個(gè)分析很有趣，比如你*想不到冠亞軍一騎絕塵，雙雙突破2萬元，而且海南陵水比河北廊坊還要強(qiáng)。

河北廊坊“破2”容易理解，靠近首都近水樓臺(tái)先得月。海南就有點(diǎn)意外了，實(shí)際上，除了三亞一旁的小縣城陵水外，還有萬寧、保亭、瓊海等3個(gè)城市上榜。

海南不屬于任何一個(gè)大城市群，也沒有特別的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。但不同之處在于，這是一個(gè)旅游島，有廣闊的海岸線，沿海樓盤開發(fā)一直都相當(dāng)興旺，而其購(gòu)房人群覆蓋全國(guó)各地，每年冬天從北方到海南過冬的“候鳥”比比皆是，這就決定海南的房?jī)r(jià)早已跟當(dāng)?shù)貙?shí)際收入和消費(fèi)水平脫鉤，而成為*(機(jī))者的盛宴。

廣告里經(jīng)常聽到的海南海棠灣、清水灣、香水灣等都屬于這種類型，外來*者蜂擁而入，拉高了所在縣城整體的均價(jià)。

這些三四線城市再與省會(huì)對(duì)比，在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市（拉薩數(shù)據(jù)缺失）里，有13個(gè)城市的房?jī)r(jià)未過萬。這其中，既有被人為屬于強(qiáng)二線城市的西安和長(zhǎng)沙，也有包括大量西北、東北省會(huì)在內(nèi)的弱二線。較低的銀川，房?jī)r(jià)只有5000多元。

三四線城市房?jī)r(jià)突破萬元主要是哪些？

這些城市基本都位于中國(guó)三大都市圈之中。比如河北廊坊、滄州、張家口位于京津冀城市群，浙江麗水、江蘇常州等位于長(zhǎng)三角城市群，而廣東惠州、中山位于泛珠三角城市群，而福建的泉州、漳州、莆田可視為長(zhǎng)三角與珠三角的過渡地帶。

顯然，這些三四線城市房?jī)r(jià)突破萬元，可以視作熱門一二線城市購(gòu)房需求的外溢效應(yīng)。

*典型的當(dāng)屬廊坊，這里住了大量在北京工作的候鳥一族，每天奔波在河北與北京之間?；葜菀差愃?，深圳房?jī)r(jià)一路飆升，這就導(dǎo)致部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到臨深的惠州和東莞等地。

河北除了廊坊之外，還有保定、滄州和張家口上榜。這幾個(gè)地方這一兩年的暴漲，得益于兩個(gè)因素：

一是京津冀一體化的推進(jìn)，非首都功能向河北轉(zhuǎn)移，比如河北滄州就承接了京津的生物醫(yī)*、汽車、裝備制造等產(chǎn)業(yè)。二是雄安新區(qū)的橫空出世，讓保定、滄州等環(huán)雄安區(qū)域城市成為炒作的熱門，至于張家口，則受益于冬奧會(huì)這一概念。

而江蘇常州等地，除了來自于長(zhǎng)三角一二線城市的轉(zhuǎn)移效應(yīng)之外，棚改貨幣化在其中“功不可沒”。這兩年，江蘇一直都是棚改大戶，2016年棚改新開工25萬套，部分城市貨幣化安置達(dá)到60%－80%；僅僅2017年前八個(gè)月，棚改項(xiàng)目新開工就超過23萬套，貨幣化安置仍是主流。

棚戶區(qū)改造，拆除了舊房子；貨幣化補(bǔ)貼，意思是給錢去市場(chǎng)買房，這就必然導(dǎo)致住房市場(chǎng)供求失衡。制造了大量的無房戶，再給了大量的*去買房，由此帶來三四線城市極具特色的暴漲。

三四線城市紛紛進(jìn)入“萬元俱樂部”，反映出什么？

一是，跟著大城市有肉吃。大城市的中心集聚效應(yīng)和購(gòu)房需求的外溢效應(yīng)，讓周邊的中小城市同步受益，由此形成中心城市與鄰近板塊在居住上的替代關(guān)系。這方面的例子，廊坊之于北京，惠州之于深圳，佛山之于廣州，都是如此。

二是，城市群是未來發(fā)展的主流。東京城市群聚集了日本三分之一的人口，而中國(guó)可與東京城市群比肩的有三個(gè)：長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀。城市群內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、協(xié)調(diào)發(fā)展，會(huì)促進(jìn)整個(gè)都市圈的發(fā)展。

三是，有些上漲是人口因素導(dǎo)致的，有些上漲是外溢性需求導(dǎo)致的，還有些上漲充滿投機(jī)性。比如海南旅游島以及白洋淀周邊地帶。在投機(jī)泛濫的地方買房，猶如踩著高蹺跳舞，有可能賺得盆滿缽滿，但大概率是跌到在地。

四是，大多數(shù)三四線城市這一輪暴漲，都是棚改貨幣化的結(jié)果。正如我們以前說過很多次的：用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會(huì)制造房?jī)r(jià)暴漲，長(zhǎng)期則因?yàn)槿狈?shí)體的支撐，只會(huì)制造出一大批沒有流動(dòng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。被拆遷的人來接現(xiàn)在的庫存，未來誰接他們的盤？（文章來源于每日財(cái)經(jīng)網(wǎng)）

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