2018中國(guó)房?jī)r(jià)暴跌真的嗎？專(zhuān)家預(yù)測(cè)2018-2019中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲

2018中國(guó)房?jī)r(jià)即將暴跌？

年初，在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)前景》閉門(mén)研討會(huì)上，任志強(qiáng)與張維迎等經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)2017年房?jī)r(jià)展開(kāi)了一次深刻的探討。在此次研討會(huì)上，任總的核心論斷是：錯(cuò)誤的調(diào)控手段會(huì)讓需求在一段時(shí)間以后集中爆發(fā)，所以下一輪會(huì)比這一輪漲得更高。

任總主要從供應(yīng)和需求兩個(gè)方面佐證了他的觀點(diǎn)：

供應(yīng)端：土地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑

2015年土地供應(yīng)就是負(fù)的33%，很多城市土地已經(jīng)出現(xiàn)短缺，包括上海和北京。2016年，政府的土地供應(yīng)繼續(xù)下滑，部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是1960億。去年才到前年的差不多40%。而土地是兩年開(kāi)工，所以它15年和16年連續(xù)2年的土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)將影響到未來(lái)城市的庫(kù)存。

翻看一線城市的庫(kù)存量，確實(shí)觸目驚心。目前一線城市庫(kù)存平均已經(jīng)只有6個(gè)月左右，已經(jīng)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的安全庫(kù)存標(biāo)準(zhǔn)。如果一線城市不再建房，不出6個(gè)月，市場(chǎng)上將沒(méi)有新房庫(kù)存，這樣房?jī)r(jià)怎么會(huì)不漲。當(dāng)然這是極端的情況，我們現(xiàn)在銷(xiāo)售的房子和竣工的房子的比例到底是什么關(guān)系？任總給出的數(shù)據(jù)是1:2.12。什么意思呢？平均每竣工了1套房，就賣(mài)了2.12套，按照一線的6個(gè)月庫(kù)存，這么個(gè)調(diào)控法，等到無(wú)房可賣(mài)，房?jī)r(jià)肯定要出大問(wèn)題。

需求端：一線城市人口還將繼續(xù)飆升

目前，因?yàn)橥恋厣儆校糠忠痪€城市已經(jīng)在限制人口，比如北京*近提出一個(gè)“誓死守住人口2300萬(wàn)的底線”。并且市里給各個(gè)區(qū)還下了任務(wù)，區(qū)里就把任務(wù)分割給了管轄下的各個(gè)企業(yè)，但結(jié)果卻收效甚微。這是必然的，一線擁有更好的教育，更好的醫(yī)療以及更好的前景。

只要人口還在源源不斷的往一線城市涌入，房?jī)r(jià)怎么會(huì)不漲呢？2010年，中國(guó)樓市成為一道分水嶺。在市場(chǎng)上看空論大行其道的時(shí)候，任總發(fā)表了房?jī)r(jià)必漲論，并揚(yáng)言：“你們還是別當(dāng)傻瓜了，把幻想放下去吧!”結(jié)果，2010年房?jī)r(jià)暴漲。全國(guó)平均漲幅9.9%，而北京更是暴漲了42%。

2015年，任總再次發(fā)表房?jī)r(jià)暴漲論：“由于限購(gòu)政策，2013年和2014年土地供應(yīng)量減少，2015年房?jī)r(jià)還將上漲。”當(dāng)有人問(wèn)任總到底該不該買(mǎi)房時(shí)？任總對(duì)這個(gè)老生常談的問(wèn)題顯然是不耐煩了，回到：“都問(wèn)了十幾年了，還在問(wèn)。不要等，有錢(qián)該買(mǎi)房就買(mǎi)房?！?/p>

事實(shí)證明，任總再次一語(yǔ)成箴。2015年隨著限購(gòu)政策的解除，一線城市像壓抑已久的火山，突然噴發(fā)。其中，深圳更是跳漲50%，隨后北京、上海輪番上漲，并蔓延至二線城市。

這十多年，他說(shuō)的話有些雖然非常刺耳，很多老百姓不愛(ài)聽(tīng)。但聽(tīng)他話的人，財(cái)富早就上一臺(tái)階了。雖然說(shuō)不知道高房?jī)r(jià)還能撐多久，但是2018年中國(guó)房?jī)r(jià)即將暴跌傳聞，這個(gè)并不現(xiàn)實(shí)。要知道，中國(guó)房?jī)r(jià)暴跌，不管是對(duì)于業(yè)主，還是有意買(mǎi)房的人，都是壞消息！而且，從國(guó)家發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)暴跌，必定會(huì)拖垮經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以中國(guó)政府不會(huì)允許這樣的情況出現(xiàn)！

2018房?jī)r(jià)走勢(shì)近期消息

關(guān)于2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)的近期消息，任志強(qiáng)預(yù)測(cè)，下一輪房?jī)r(jià)會(huì)比這一輪漲更多，2018年如果政府調(diào)控房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)也是還會(huì)繼續(xù)上漲。政策導(dǎo)致庫(kù)存不夠，需求會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

只要政府調(diào)控房?jī)r(jià)或者房?jī)r(jià)向下，開(kāi)發(fā)商就會(huì)謹(jǐn)慎拿地，一旦以后庫(kù)存不夠或者政策放開(kāi)，需求就會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)。這也就是任總會(huì)說(shuō)下一輪會(huì)比這一輪漲更多的原因。因?yàn)檫@輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的打壓太慘絕人寰了。房企的各路*通道被毀后，目前的房企錢(qián)都沒(méi)有，還靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供應(yīng)量上天，沒(méi)有人買(mǎi)地，那都是徒勞。

這輪調(diào)控?cái)?shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)的房企上市公司在國(guó)內(nèi)借不到錢(qián)的情況下，已經(jīng)集體選擇借入高風(fēng)險(xiǎn)的美元。選擇這種飲鴆止渴的*融資，可見(jiàn)國(guó)內(nèi)房企*鏈已經(jīng)多緊張。較后導(dǎo)致的結(jié)果就是，在今年1月份，國(guó)內(nèi)40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出現(xiàn)了中心土地流拍。所以，政府打壓得越狠，房企*鏈越困難，就越不可能拿地建房，庫(kù)存就會(huì)更少。下次房?jī)r(jià)就會(huì)漲得越多。

一方面，為了躲避貨幣貶值，我們對(duì)中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面，政府打壓樓市，房企不再拿地，致使庫(kù)存告急。雙重夾擊下，只要政策放開(kāi)，或者說(shuō)庫(kù)存到了某個(gè)臨界值，房?jī)r(jià)就會(huì)如火山一樣噴發(fā)，無(wú)法抑制。這也就是為何任總能這么有底氣的說(shuō)，房?jī)r(jià)下一輪將比這輪漲更多的原因。

房?jī)r(jià)何時(shí)出現(xiàn)向下拐點(diǎn)，確實(shí)不好預(yù)測(cè)，就像預(yù)測(cè)股市何時(shí)見(jiàn)頂或何時(shí)見(jiàn)底一樣，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素太多，政策也會(huì)調(diào)控或管制市場(chǎng)，你能預(yù)測(cè)準(zhǔn)政府可能采取哪些極端政策嗎？中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前高度依賴(lài)房地產(chǎn)，政府應(yīng)該不會(huì)搬起石頭砸自己的腳。發(fā)達(dá)國(guó)家有三大縮小貧富差距的稅：房產(chǎn)稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅，這三大稅中國(guó)目前都沒(méi)有征收，房產(chǎn)稅只是長(zhǎng)期試點(diǎn)。一般國(guó)家把這些稅種納入到稅收體系中正常運(yùn)作，而中國(guó)則往往把這些稅種當(dāng)成政策導(dǎo)向，具有較強(qiáng)的功利性。

雖然并不知道高房?jī)r(jià)還能撐多久，或許房?jī)r(jià)可以連續(xù)上漲20年，但總是有頂?shù)?，無(wú)論政策怎樣調(diào)控，市場(chǎng)總有市場(chǎng)的波動(dòng)鐵律，全世界沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)能夠走L型。隨著人口老齡化和流動(dòng)人口的減少，作為耐用消費(fèi)品的房子的需求總是下降的，一輪房地產(chǎn)周期大致都是18-25年，包括上漲和下跌全過(guò)程。當(dāng)然，除了關(guān)注房?jī)r(jià)何時(shí)見(jiàn)頂?shù)母鱾€(gè)窗口之外，房地產(chǎn)的流動(dòng)性更值得關(guān)注，因?yàn)闃鞘胁煌诠墒?，前者的流?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，屆時(shí)不是你想賣(mài)就能賣(mài)得掉。

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