任志強對2018樓市判斷 2018年房價還會繼續(xù)上漲

關(guān)于房價的話題，一直是大家眾所關(guān)心的內(nèi)容，新的一年2018年的到來，房價又該是什么走勢呢?任志強立馬就作出了自己的判斷，下面請交由小編為大家?guī)黻P(guān)于任志強對2018樓市判斷_房價將繼續(xù)上漲的相關(guān)內(nèi)容吧。

近日看到任老師再次放狠話： 2018年下一輪房價將暴漲，不漲我提頭來見!

大概掃了一眼內(nèi)容，還是主要從房地產(chǎn)供給方面來判斷的。為了方便大家，我從網(wǎng)上摘抄幾段放到這里回顧一下。

任志強:為什么2018年樓市必定暴漲!!

近日，在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場前景》閉門研討會上，任志強與張維迎等經(jīng)濟學家對2017年房價展開了一次深刻的探討。在此次研討會上,任總的核心論斷是：錯誤的調(diào)控手段會讓需求在一段時間以后集中爆發(fā)，所以下一輪會比這一輪漲得更高。

任總表示：2015年土地供應(yīng)就是負的33%，很多城市土地已經(jīng)出現(xiàn)短缺，包括上海和北京。

2016年，政府的土地供應(yīng)繼續(xù)下滑，部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是多少?1960億。去年才到前年的差不多40%。

而土地是兩年開工，所以它15年和16年連續(xù)2年的土地供應(yīng)負增長將影響到未來城市的庫存。

目前，因為土地稀缺，部分一線城市已經(jīng)在限制人口，比如北京*近提出一個“誓死守住人口2300萬的底線”。并且市里給各個區(qū)還下了任務(wù)，區(qū)里就把任務(wù)分割給了管轄下的各個企業(yè)，但結(jié)果卻收效甚微。

這是必然的，一線擁有更好的教育，更好的醫(yī)療，以及更好的前景，“把人轟走，你轟得走嗎?”

人往高處走是人的天性，不然人類早就滅絕了。這樣違背人性的計劃注定必然失敗!

世界歷史上，早就無數(shù)次的證明限制人口根本行不通。

早在東京還是1200萬人口的時候，當時就跟北京一樣，下決心把人口控制住，于是就發(fā)展東京的衛(wèi)星城市，修了條高速鐵路，說半小時就能到大阪，大家去大阪生活吧。

結(jié)果路是修好了，東京人不但沒去大阪，反而大阪的人全都跑到東京來了，現(xiàn)在東京多少人了呢?3750萬。

只要人口還在源源不斷的往一線城市涌入，房價怎么會不漲呢?

2018年樓市會怎么走?任志強:這一次我也判斷不出了

十幾年來，每次任老師判斷房價走勢都比較靠譜，可是現(xiàn)在房價已經(jīng)這么高了，到底買不買呢?買的話，擔心自己接了擊鼓傳花游戲的*一棒，不買吧，又擔心房價上漲后自己踏空。

現(xiàn)在買不起房子的人就比較省心，因為反正買不起，只要看戲就可以了。*多在各種論壇上打壓一下看多的人，唱空房價，雖然知道作用不大，但是集腋成裘，外一真得把房價喊下來呢?

比較難受的是現(xiàn)在持有房產(chǎn)和現(xiàn)金的人。

持有房產(chǎn)的人要決定是不是繼續(xù)持有，如果房價一旦進入下行周期，房子賣便宜點還是可以的，就是少賺一些的問題?？墒侨绻蠹乙桓C蜂的拋售套現(xiàn)，很可能房子就賣不出去了。拿什么去還銀行信譽呢?

持有現(xiàn)金的人要決定是買房子還是*別的資產(chǎn)，投錯了，損失會很大。

影響房價走勢的因素非常多，大到宏觀經(jīng)濟情況，貨幣供給，行業(yè)政策，國際金融政治等等，小到土地供給、工資收入，首付比例，限購政策等等。

這么復(fù)雜的事情，其實諾貝爾經(jīng)濟學家都不一定能搞懂。

任志強判斷2018年房價繼續(xù)上漲,現(xiàn)在到底該不該買房?

其實，市場上絕大多數(shù)對房價的準確判斷，都具有一定的偶然性!

這就像股票市場上，如果碰到大牛市，99%*的股民都說是因為自己判斷準確，而不會說自己只不過是運氣好而已。

任老師也只是從狹義的房產(chǎn)供需角度做出的判斷，在全球貨幣泛濫的大環(huán)境下，就這樣簡單的判斷這些年就足夠了。

現(xiàn)在房價這么高了，又聽說全球要進入貨幣緊縮周期了。我們這些普通群眾，現(xiàn)在還要不要聽任老師的*判斷去買房呢?

這里有個相對簡單的辦法，可以從身邊的感知入手來計算一個指標。姑且叫這個指標為極限購買力指標吧。讓后用這個指標來判斷是否要買房。

為什么可以用這個指標?

因為近幾年房價的快速上漲，主要是由*需求拉動的。 *就有要套現(xiàn)的時候。那么*需求的接盤方就是剛需。說得通俗一點，*客炒股加杠桿抬高了房價，目的是為了賣出去*，扣除炒股外獲得利潤。要賣出去就只能找買房子用來住的人才行。不論一套房子被幾輪*客輪番接盤，*他也必須靠自住的人才能真正落袋為安。

道理就是這么簡單。

極限購買力的計算*大概是這樣推導(dǎo)的。因為年齡越大則購買力越強，炒股期限越長，每個月還款壓力越小，極限購買力就按照這個邏輯來推導(dǎo)。假設(shè)60歲退休，炒股*長30年，購房人的平均年齡*晚是在30歲左右。

主力購房人群是無房的企業(yè)中層、金融從業(yè)人員等，夫婦都有收入，可獲得雙方父母支持首付款, 在北上廣深舉例來說，這個群體的家庭月收入在3萬左右。去掉房租8000，吃飯4000，社交娛樂2000，孩子花費3000，凈剩下大概1.3萬可用于支付房租。這個數(shù)字應(yīng)該是高估的，因為沒有扣除醫(yī)療、服裝、旅游等額外支出。這些可以寄希望于未來工資上漲，或者其他*盈余。

為什么不用40歲、50歲的購房人群來計算?因為他們?nèi)绻缇陀蟹?，那么就不是剛需，如果他們還沒有買房，炒股期限就短的多，炒股額也會下降了。

城鎮(zhèn)化進程中進程務(wù)工農(nóng)名工兄弟、保安大哥、保潔大姐等等很明顯不在此列。他們收入不但較低，而且在可預(yù)見的職業(yè)生涯中能進入極限購買力群體的可能性也比較低。

也沒有考慮極限購買力群體未來升職加薪的因素，那個雖然可能對遠期房價有影響力，但是無法提前到僅幾年。即使是借錢也不行，這個群體連首付都不一定有著落，去哪里借錢還房貸呢?

這種極限情況下，按照30年計算，這些家庭可獲得炒股250萬元左右。首付大概30%，則房屋總價可負擔350萬元左右。首付100萬哪里來?假設(shè)可以自己積累一些，雙方父母支持，銀行消費貸，朋友間借款等。

350萬有了，那什么戶型可以買?大戶型不用考慮了，在房價上升的極限情況下，能夠購買的就是*小的戶型。*小的戶型，現(xiàn)在北京已經(jīng)出現(xiàn)了一居室，大概50平米吧。小是小了一些，只要能晚上睡覺就可以了。這樣大概每平方米8萬左右。

地段呢?金融從業(yè)人員上班比較靠近市中心，所以公共交通一小時到市中心是一個平均要求。這樣算下了，就是在北京4環(huán)左右一居室均價達到8萬。*客買的房子出手的時候都是二手房了，所以主要看二手房房價就可以了。

現(xiàn)在北京的房價是什么樣呢? 根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，北京二手房低于8萬的只有石景山61910元、豐臺64320元，而其他的都高于8萬，其中海淀8.9萬、西城11萬、東城9.5萬、朝陽8萬。

不管馬云、任志強!2018年樓市看這4點足夠了!

任老師說房價2018年下半年還要漲，也許會漲吧，可是能接盤的就只有*客了。

*客的計算*也離不開極限購買力這個指標。前面說過，他們*終是要套現(xiàn)的。*的話就要考慮年化*率了。

在北京這種情況下，房價已經(jīng)接近極限購買力，即使因為各種因素，比如說貨幣泛濫，房價也不會超出太多。 即使是在過去十幾年全球貨幣寬松的大背景下，剛需家庭收入增長也是十分有限的。未來全球延續(xù)以前那種規(guī)模的寬松貨幣環(huán)境已經(jīng)不大可能了。

假設(shè)極限購買力超出區(qū)間20%，達到9.6萬元?？鄢鞣N交易稅費，估計也就是剩下15%左右。稅費計入極限購買力的原因是顯而易見的，因為極限購買力的概念是沒有其他支付能力了，所以不可能另外有錢去支付稅費。

現(xiàn)在買一套新房，從交房款，到交房，到拿證，到持有到*稅費交易，估計*少要4年以上。15%的*按照4年計算只有3.75%。

上面就是極限購買力指標的計算*。3.75就是這個指標值。 可是3.75%還不到銀行理財?shù)?。而且銀行理財?shù)牧鲃有愿?、安全性更高?/p>

即使現(xiàn)在去買一套二手房，兩年以后賣掉，*多也只有7.5%的*，比其他**也好不到哪里去。

那么現(xiàn)在買房長時間持有，比如說10年呢?因為決定極限購買力水平的*主要因素就是家庭收入。前面說過了，即使是再來十幾年貨幣寬松，也看不到家庭收入大幅上漲的可能性。

持有十年，到時候*率還不如銀行存款。

那等著其他*客來接盤吧?這就變成了擊鼓傳花的游戲，看誰倒霉接*一棒了。房地產(chǎn)就是另外一個比特幣市場，短短幾年可以上漲百倍，可是幾個月的時間就可以血本無歸了。

從*的風險*角度看，房地產(chǎn)*的風險已經(jīng)遠遠大于*了。

任老師說了2018房價會漲，*他沒有說會漲多少，第二他沒有說買了之后能不能賣得出去。

如果現(xiàn)在聽了任老師的話，買了房。2019年的時候，任老師突然多翻空，說2021年房價要跌。買房的人可就慘了，因為你賣不出去啊。

從*角度出發(fā)，也許任老師能對4年以后的房價和流動性做個判斷。那個判斷可能對大家才更有參考意義。

文章來源：微尚時代 圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

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